以下为演讲实录：
由《中国企业家》杂志社主办的“2014(第十三届)中国企业领袖年会”于12月12日-14日在北京举行。上图为大连万达[微博]集团董事长王健林先生。王健林称，房地产目前的情况才是“正常态”，2006年以后这段时间是“非正常态”，他举例说，2005年，北京大北窑的万达广场，9300块/平还送精装修，但项目竣工了也没卖完， 08年的四季度之后，房地产进入疯狂状态，买房子跟买白菜似的，这不可持续。
王健林：企业领袖年会已经举办13届了，在中国一个会议能举办十几届的情况还不多，企业领袖年会应该已经成为了一个品牌，所以每届只要有时间，我都会来参加。我讲一个跟中国经济息息相关的事情，就是房地产，今天我演讲的题目叫做房地产的“新常态”。因为时间的关系我只讲三点。
第一、房地产进入“新常态”。习近平总书记在今年提出了中国新经济进入“新常态”。我在想中国经济进入“新常态”，当然是包括经济的方方面面，作为中国经济当中最大的支柱产业，房地产显然也进入了“新常态”。那么，从2013年下半年开始，房地产进入了一个新的调整期。2014年同比销售面积，销售额都有所下滑，当然这个参照的年份是2013年。2013年和2012年实际上是一个不太正常的年份，它对比2011年上涨将近40%，这种增长是不正常的。
随着今年交易的下降，特别是新开工面积的下降，很多人都觉得这个行业有很大风险，唱空的人越来越多。很多人觉得房地产要不行了。但是，我觉得正像总书记讲的“新常态”一样，房地产目前的情况才是真正的“正常态”。从2006年以后这几年，实际上是一个非正常态的时候。在这之前接近20年的时间，这个行业必须要买地要买对，设计要合理，定价也要差不多，还得加上会吆喝，会忽悠，房子才能够卖出去。
最简单举个例子，2005年我们在国贸东边的万达，那时候卖9300/平米还送精装修，项目竣工了，都还有一栋楼没卖完。但是进入这几年之后，特别是2008年4季度以后，房地产就进入了一个“疯牛”状态，卖房子就像卖白菜一样，这其实是不正常的。我从业接近30年，我恰恰觉得进入2014年这个态势才是一个正常的、可持续的一个“新常态”。如果按照前几年的态势，卖房子像卖白菜，面积如同面包，这个行业几乎不需要专业技术。这是我讲的第一个观点。
第二、不要再抱有任何幻想。第一、整体的行业，我认为呈现出过剩。为什么讲整体呈现过剩？首先，你要看土地，全国现在地方债务超过20万亿，其中绝大部分是土地，这些土地按照现在一年四万亿剩余出来，也要好几年的时间。第二、要看在建量和销售量，现在经过20多年房地产快速发展，土地财政的模式总体看我认为已经略微的供大于求。当然，局部可能还是供过于求，像北上广深一些城市，但是总体上，我认为逐渐呈现出一个过剩的态势。第三、不可能再有高周期，可能房地产从业人员还在幻想，经过一两年调整，经过货币刺激，兴许2015年下半年，或者2015年会不会再回去，再呈现高潮，然后我就套现了，或者我就能再赚大钱了，有这种想法都是不切实际的。所以，我判断中国的房地产还是会继续往前走，但是不可能再呈现2012、2013年这种“疯牛”状态。
第三、房地产不会崩盘，大家不要有任何幻想，有两个方面，第一、从业人员不要幻想钱有多好赚，还有第二个高峰期过来。同时，也就是对唱空的人来讲，也要放弃幻想，中国房地产这个行业规模很大。中国崛起就意味着力量平衡被打破，所有力量平衡被打破，都是一个共同的过程，有些人过的舒服了，有的企业份额下降，当然有一部分人希望崩盘。所以，不要幻想中国房地产会崩盘，这个可能性是不存在的，我们杠杆率没有那么高。
第二、中国有强有力的政府，也会适度的调控。再加上我们还有最大的一个利好，就是城市化率还比较低，再去掉一些农民工，去掉一些没有拿到真正城市待遇的人，我估计真实的城市化率也就是百分之四十几，所以我们还有一段时间。
第三、加快转型升级。过去中国房地产的普遍现象，包括万达自己，就是不断的扩大规模，不断的加快增长来获取更大利润，或者说不断的增加土地供应，增加销售，今年有两千万，明年有四千万，一个劲的增加土地供应，增加土地干什么，今年卖500亿，后面卖600亿，就是这个模式，支撑股价，或者获得一份漂亮的报表，就是不断的加大速度，我称之为叫大规模、快增长的模式。
随着形势的放缓，随着这个行业的难做，我认为像现在中国城镇再建一百亿平米，每年新开工15亿平米，这种模式绝对不可能持续。所以，前几天我看到媒体在热炒，绿地、万科谁会成为老大？其实我个人认为，炒作这种标题，或者谁来做这个销售，都没有多少实质的意义。销售额仅仅是一个规模的判断，它不能代表企业可持续发展的一种方向，也不代表企业利润实质性的增长。
所以，我在想，从事这个行业和准备还要从事这个行业的人都要好好想一想，绝对不能再走传统的路子。怎么弄呢？
第二点就是抓住最后十年的机会转型，房地产你看一个现象，研究世界30个发达国家，包括我们近邻的台湾和香港地区。任何一个国家的行业都很难超过半个世纪，一般就是三四十年的垄断期，城市化进程基本上70%到80%，这个行业进入瓶颈，规模开始萎缩了，行业存在一千年，五百年，但是从业人员大幅度的减少了。中国我认为，就像有人说，黄金(1222.10,-3.50, -0.29%)十年过去了，还有白银(17.03,-0.08, -0.47%)十年，我不说是黄金还是白银。我认为留给大家最后转型时期也就还有十年罢了。这个行业的从业者，可能都不希望自己的公司只活几年，十几年，都希望自己的企业成为百年企业。怎么办呢？就用最后这十年，八年的时间，还有一个瓶颈期，如果真到了城镇化70%左右，城镇化基本完成，可能机会就没有了。
中国不像美国，不像欧洲，80%，甚至90%，中国做不到，中国大量是山地，不可能把山地上的土全部抛出来。所以，在这种情况下，希望这个行业依然加快转型，包括万达旗下重要的公司叫商业地产，我们也要加快转型。我们明年还会发布我们最新的转型的报告，怎么转？究竟这个行业向哪儿转？怎么转？那就不是我今天要说的，可能是另外一次会议演讲的主题或者内容了。由于时间关系，我就点点题，作为第一个演讲者，我要带头遵守时间，谢谢大家！