导语：环境的巨变已然发生，商业地产作为房地产行业最具发展和想象空间的领域，“变”已是唯一选择。究竟这个行业会向哪儿转？
编者按：环境的巨变已然发生，商业地产作为房地产行业最具发展和想象空间的领域，“变”已是唯一选择。究竟这个行业会向哪儿转？我们推出“商业地产透视”系列报道终结篇，和您一起参透商业地产的玄机。
经济观察网 余言/文 对于房地产行业来讲，这是一个谋“变”的时代。
潘石屹[微博]：传统产业要拥抱互联网有一定困难，但是SOHO一定要转型互联网公司。
华阳国际设计集团副总裁薛升伟：在目前电商迅猛发展的情况下，实体商业面临着巨大的转型挑战。
保利地产董事长宋广菊：社区是房地产行业的核心价值所在。回归客户关怀，提升服务价值，实现客户满足将成为保利地产[微博]转型升级的重要内容。
王健林：万达[微博]旗下重要的公司叫商业地产，我们也要加快转型。我们明年还会发布我们最新的转型的报告，怎么转？究竟这个行业向哪儿转？
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当外界纷纷探讨如何应对房地产“白银时代”或者下行周期时，中国商业地产的转型之声亦是不绝于耳。无论是为应对外在环境改变还是满足自身发展需求，“变”已是唯一选择。
序幕：群雄入场
中国住宅市场从2013年下半年开始便进入缓慢发展阶段，并几近停滞，行业已进入下行周期成为主流观点。回顾香港和美国发展历程，当房地产行业(以住宅为主)处于下行周期时，商业地产因为持续的租金收入和资产的保值增值功能，往往成为缓冲自身发展困境的重要方式。
2010年3月，万科拿下第一块商业用地。2011年，郁亮接手万科，正式宣布进入商业地产，并确立三大产品线：购物中心“万科广场”、写字楼“万科大厦”及社区商业“万科红”。在万科的业务谱系中，商业地产业务正变得越来越重要。保利地产、招商地产等地产商也纷纷宣布进军商业地产，龙湖、远洋地产亦先后加大商业投入。
特别是在第三产业快速发展的情况下，服务业的发展已成为推动写字楼发展的重要因素。国家统计局发布的2014年上半年宏观经济数据显示，第三产业增加值为306739亿元，占国内生产总值48.19%，远超第一、二产业。商业地产的前景尚可期待。
当商业地产成为下一个战场，如何改变战略战术赢得胜利，成为众企业不得不考虑的问题。
第一幕：告别野蛮增长 领头羊先行一步
过去二十几年，中国房地产行业以“地”为核心，拿到地就相当于拿到了利润，商业地产也是如此。很多商业地产企业把自己定位为开发商，拿地开发后，多数都是以“散售”而获得短期收益的“一锤子买卖”。但这又能持续多久呢？
在去年3月份的一场关于石家庄商业地产的讨论会上，有数据显示，石家庄市内五区及开发区在售的纯商业项目约为41个，待售的44个，总体量约为1932.6万平米。在这些项目的宣传推广当中，追求低总价的拆分散售占了大多数，超过80%。
在优质地块越来越少，竞争者却越来越多的背景下，那种散售的一锤子买卖无疑是杀鸡取卵。在经历了十几年的疯狂增长后，中国商业地产的存量已经相当可观，除了部分有先见之明的企业逐渐扩大自持、开始精耕细作外，很多尤其是二三线城市的企业依然将自己定位为开发商，走散售的路子，追逐着短期内的盈利回报。
转型的步伐有早有晚，类似石家庄商业地产的现象无疑还处于野蛮开发的阶段，万达购物中心、SOHO写字楼等明星企业，在发展早期同样经历过散售的模式，只不过早已纷纷宣布转型。
2012年8月，SOHO中国正式从“开发-销售”转向“开发-持有”。潘石屹还表示，SOHO中国将持有物业的比例增至20%。万达商业地产在发展过程中也逐渐减少摊位的“散卖”，加大招商出租比例。
即便如此，国际领先的房地产服务公司——美国高力国际表示，中国经济增速减缓令相当多国内二线城市写字楼市场供求失衡格局短期难改，未来三年内空置率还将继续上升。
虽然中国服务业的占比不断上升，但向高端服务业的转型尚需时日。至于购物中心，中国的双十一和美国的黑色星期五带给整个零售业的震荡清晰可见，传统零售业的萎缩导致购物中心招租愈加困难。
告别“开发商”模式的粗放式增长，适应并学会做好运营商，才是商业地产企业真正需要面对的难题。
第二幕：八仙过海各显神通 谁能笑到最后？
除了同业竞争的加剧，商业地产面临的另一个威胁就是互联网电商的发展和人们生活工作习惯的改变。
国家统计局最新数据显示，2014年全年，社会消费品零售总额262394亿元，同比名义增长12.0%，实际增长10.9%；全国网上零售额27898亿元，同比增长49.7%。
CNNIC最新发布的数据显示，截至2014年12月，中国网民规模达6.49亿，其中手机网民规模达5.57亿。互联网主要应用包括网络购物、网络支付、互联网理财、旅行预订等。
这意味着，人们将越来越多的从互联网和手机获取相应的产品和服务，而且不仅仅是购物。
对于商业地产来说，以前核心地段、便捷的交通、完善的配套等等的传统优势正在消失。最近，大数据、互联网、O2O等等词汇成了商业地产企业口中的常用词，商业地产商正在谋求通过创新性的服务确立自己的新优势。许多传统百货公司，纷纷投奔互联网，如王府井百货、天虹商场、银泰百货等，或打造自己的线上网购平台，或推出APP软件，或入住微信公众号，或与电商巨头“联姻”。
拿现在购物中心最为热衷的名词O2O来说，某商业地产集团信息总监张海明说，未来的O2O可以是这样的：“去主题乐园游玩，传统方式是到现场排队买票。但有了大数据系统，游客想要去玩的时候，预先计划好多少人去、怎么去、住哪里、怎么玩，然后通过手机预订好所有的门票、酒店和餐饮。主题乐园将游客所有的订单信息确认后输入智能腕带并邮寄给消费者。消费者可凭借智能腕带打开酒店房间，验票快速进场；通过腕带智能排队，减少游玩时的等待时间，还可预约游玩项目、与卡通人物进行互动、在终端支付购买礼物。游玩结束后智能退房，获得制作精美的电子版相册，腕带甚至被游客作为纪念品收藏。”
即使转身自持做起运营商，商业地产企业也告别了过去只要将物业出租，提供一些简单的物业服务，就能坐等收租金的美好时代。客户需求正或主动或被动得变得越来越高，他们要求地产商提供更加智能、更加精准的物业服务，他们更需要地产商帮助自己应对同业甚至来自互联网企业的激烈竞争。
在商业地产存量大增、供应过剩的时期，谁能留住客户，谁才能笑到最后。
第三幕：资本与政策互博 谁主沉浮？
或许，每一个身处一线的商业地产企业都清楚转型的必要性，只是更多的是深感无奈。商业地产为资金密集型产业，前期开发资金投入大，投资回报周期长，即使发展远远早于中国大陆的香港商业地产，如今也只能做到租售并举，才能维持自身发展。
2014年渣打银行[微博]一份关于房地产开发商的调研报告显示，房企两大主流融资渠道——银行贷款与信托贷款成本均出现了显著上升，其中，银行贷款平均利率达到12.3%，较此前调研的8.7%显著上升，而信托贷款成本则高达17.6%。
房地产企业面临巨大的资金需求，出路不过几条：向下，企业不断地扩大规模，靠贷款、信托和销售来维持企业经营；向上，房地产从业者们从未放弃过对资产证券化道路的尝试和努力，其中，房地产投资基金产品(REITS)备受关注。
2014年5月21日，中信证券“中信启航专项资产管理计划”在深交所[微博]综合协议交易平台挂牌转让，“中信启航”是国内首个交易所场内房地产投资基金产品。
根据媒体最新消息，暂停近7年的房地产REITs(房地产信托投资基金)有望在今年上半年开启试点，房地产行业将迎来直接融资时代。
然而，REITs的中国之路依然坎坷。首先便是政策风险。目前，REITs仍缺乏相关法律的支持。无论是亚洲REITs发展规模最大的日本还是起步较晚的新加坡、香港，均从法律上对REITs做出了明确的规定。在没有政策保障的情况下，中国REITs无疑是“走钢丝”。
其次是税收障碍。REITs在收到租金后应缴纳营业税，而分配剩余收益时，发起人或须缴纳剩余收益的营业税，将出现“双重”纳税。世界上最早的REITs出现于上个世纪50年代的美国，美国REITs的快速发展恰恰源于1986年推出的税收优惠政策。相比之下，香港REITs起步之时，业内欢呼雀跃吵得沸沸扬扬，却始终没有发展壮大，没有税收优惠便是重要原因。
当然，虽然政策限制因素明显，我们却也看到了另一层利好——最爱冒险的资本从未停止过对商业地产的关注。2014年12月，亚洲地区最大型的房地产投资信托基金领汇宣布正式进军国内商业地产市场，并于11月与万科签订了合作意向书。
或许，对于商业地产来说，一直在等的，不是资本，而是政策。
纵观整个行业，环境的巨变已然发生。商业地产跑马圈地的粗放型发展模式已经过去，深耕细作的时代正在走来。商业地产作为房地产行业最具发展和想象空间的领域，无论是转型互联网公司，还是向运营商的角色蜕变，以及不断尝试各种经营手段的创新，留给中国商业地产商的天地，依旧广阔。