北京目前最贵的写字楼在哪里?可能绝大部分人会肯定的说，当然是传统高端写字楼聚集地国贸和金融街!其实，新贵已经是往北四五公里的启皓大厦。
地处使馆区，坐拥北京很稀缺的亮马河水景，紧挨机场高速，固然是属于启皓大厦的独特优势，但支撑每天最高超过30元/平米租金的核心，却在于这个项目对于空间里“人”的重视。
启皓大厦所处地块原本是一个老酒店，后被改造成由办公、酒店式公寓和安藤忠雄设计的美术馆，这三个业态组成的综合体。
最特别之处在于他们的“社区运营”属性：打通办公楼里的租户，所有员工都成为同一个社区的成员，甚至他们还组成了一个合唱团。
“人对空间的需求正在发生变化，这是进入地产下半场的竞争中我们最关注的一点。”增邦资本创始人张祖邦说。
他坐在京城大厦36层的办公室里，距离言谈中这个“理想”项目仅一街之隔，但距离他开始认真思考诸如“商业地产的未来趋势是什么”等房地产行业从增量市场向存量市场转型的话题，已有数年之久。
和其它地产企业家追求事业的旁逸斜出不一样的是，张祖邦一直在商业地产领域深耕，并在深度上不断突破原有边界。他曾就职于SOHO中国，担任营销高级管理职务，并成功带领国内第一支专业商办物业行销团队，获得骄人的业绩。
2010年，张祖邦创立了锦和中国，从北京朝阳的骏豪·中央公园广场到西长安街的泰禾长安中心，最多时候几乎和北京市面90%以上的代表性商办物业都打过交道，锦和中国也成为国内在商业地产运营和销售领域的知名品牌。
但即便锦和中国沐浴在高光时刻，张祖邦仍保持清醒，反复思考着公司的未来发展路径，而彼时，市场中的其他玩家还在狂奔突进。
在浮躁的市场中，张祖邦显得相对冷静，锦和中国所从事的核心业务本质上还是归属于房地产业的细分领域，新开发增长总会有触顶的那一天，囿于城市空间有限，城市资产最终会走上一条改旧改老的道路。他对这点深信不疑。
在前后花费了1年时间细致研究了欧美成熟市场的发展轨迹、并实地考察了全国各地的商办市场后，张祖邦对原来的锦和中国进行了品牌升级，成立了增邦资本，由原来的运营退出平台向产业上游延伸，开始专注城市存量资产的多元投资与价值提升。
行业的发展轨迹也坐实张祖邦的判断。《2018年中国商业地产市场年报》分析指出，2018年商业地产的投资、新开工、销售面积均同比下降，开发增长的黄金十年已然过去，存量运营的白银时代正在到来。
在这个市场上，既有黑石、贝莱德等外资巨头，又有远洋资本、光大安石等有雄厚实力的国内玩家。再加上，商业地产投资单体交易金额巨大、交易设计难度高、退出难度大……面对这样的行业特点，增邦资本如何才能险中求生呢?
张祖邦给出了自己的答案：“一手硬”和“一手软”。在硬的部分，要充分运用金融这个工具，以卓越的交易设计能力与灵活度，让资产能够变现;而软的部分，“以人为本”，进行存量资产的重新定位与评估，做精品化、人性的产品与高质量的运营，让被低估的资产价值能被发现和实现。
资金和资产两端之间的游弋
商办地产市场体量庞大，有着巨大的想象空间。根据国土资源部公布的数据显示，我国商办存量达189亿平米，1998年商品化改革之后建成的商办物业占整体商办物业存量的比例仅为9.2%，商办物业大多为老旧的物业，存在巨大的运营改造和升级的需求。
但城市空间的改造升级和运营管理并不容易，增邦资本副总裁薛鹏坦言，这是一条相当长的价值链条，大批量的资金支持、优秀的运营团队和多渠道退出方式等环节缺一不可。
薛鹏的话不无道理，按照《北京商业地产市场报告》披露的数据，2018年北京共录得30宗左右的大宗成交，总成交金额达560亿人民币，算下来单次交易的平均金额在20亿元左右。如此庞大资金规模的游戏，并不是所有的机构都能拿到入场券，更何况还需要在其中灵活转身。
除了行业天然的高资金门槛，资产端的改造更是一个“技术活儿”。如何充分挖掘城市空间的潜力，焕发新的生机与活力已经成为行业热议话题，也是政府、企业、学者等社会各方在城市存量资产改造上新的探索路向。
即便资金规模要求高、资产的改造难度大，但在增邦资本入局之前，这条赛道仍挤满了各类选手。
竞争如此激烈，增邦已做好了充足的入场准备：在过去的10年时间，增邦已成功运作北京、上海、杭州、郑州等国内核心城市共计60余个商办类型资产，涉及城市资产规模近千亿，积累了丰富的商办资产运作经验;在经验的加持下，增邦也在公司内部不断完善业务操作，使之制度化和体系化，形成完善的运营管理流程，并同步引进外部设计和运营人才，提升团队战斗力。
在增邦副总裁彭洋眼中，项目经验丰富的背后还意味着更多。“经验意味着在足够多教训基础上，对资产准确的判断，这是资产运营管理的先决。除此之外，商办市场的十年经验磨砺，使增邦对商办资产的运作逻辑知根达底，包括项目的退出变现”。这也是彭洋受到“感召”、被吸引加入增邦资本的重要原因。
在过往60多个项目中，通过优秀的项目退出能力，增邦交出了亮眼的成绩单，已形成优秀的去化执行力和稳固的投资者关系。“有的项目退出的交易方注重物业资本化率，有的比较看重物业品质及后续服务，增邦资本了解各类机构以往交易特点，会根据其交易习惯，最终确定适合具体项目的交易方和交易方式”，对于增邦资本在项目退出的竞争优势，副总裁彭洋如此介绍。
此外，增邦资本通过对资产的深度改造和运营管理水平提升，使存量物业增加良好的现金流，更重要的是，物业稳定运营后进行经营性的各类融资时，融资金额也会产生较大增幅，从而实现增邦投资项目的现金回正效应。
这种长时间、多类型项目经验积累的结果往往是多点开花。在不断强大自身能力的同时，增邦凭借优秀的投资交易、客户经营管理能力收获了一众开放合作、互利共赢的伙伴，在资金端和资产端之间灵活游弋，其中以远洋资本、高和资本、万科、复地等知名机构和部分信托公司、券商直投平台为典型代表。
以人为中心，精细化运营管理
经验往往只意味着过去，在密切联系城市化进程的存量资产改造上，与时俱进的运营管理理念显得更加重要。在传统的行业认知中，城市空间的运营改造升级无非是楼宇外貌简单的“改头换面”，运营管理理念和能力往往被改造者抛诸脑后，运营管理水平低下与写字楼空置率低下形成恶性循环。
增邦资本很清楚，随着国内地产行业步入存量时代，资产运营及其价值挖掘已成为时代主旋律。在中国城市化进程和地产行业的下半场，只有精细化的运营，才能赢得市场和尊重。
作为一家专注于城市存量资产价值重塑的公司，增邦资本的定位是通过自身的专业运营、管理能力，坚持“以人为本”的理念对有巨大价值提升空间的楼宇进行改造升级。增邦对自己未来要改造的项目有着充分的想象：高挑的会客厅、开放的社区空间、精细的功能分区、颇具艺术设计感的墙面……这些从来不会轻易出现在传统的写字楼里的艺术元素，也逐渐纳入增邦进行项目定位和规划时的考量。
在增邦资本看来，一栋楼宇是否具有旺盛的生命力，得看它的运营理念是不是以人为中心。目前国内现有的楼宇改造升级单纯追求空间的宏大和摆饰的精致华美，割裂了空间与用户之间的连接关系，而好的改造应该以在其中的人为中心，既要有贴近自然的设计，也必须具备人文高效的服务系统，给人美好的工作、生活体验和认同感。
但要做到真正以人为中心，并不容易。楼宇的改造不仅要向自己“开刀”，还需要兼顾周边的城市空间和环境。行业现状是，很多城市资产的改造尚未进行充分的调研，也未考虑到周边的商业与社会环境，参照欧美发达国家的城市改造“东施效颦”，即便花了大气力，后续的运营管理也会产生诸多问题。
“城市的资产是流动的，而且人对空间的需求在不同时间会发生变化，旧楼一定是当时的想法和设计理念，但这种理念不一定适应当下，所以资产的改造和空间的设计运营及未来的经营管理一定是我们需要不断加固的护城河“，在谈到增邦的核心竞争力时，张祖邦毫不掩饰。
事实上，目前增邦开展的核心业务确实点对点切中城市空间改造升级和运营管理的痛点和难点，开创了一条覆盖城市项目前期定位、产品建议、工程顾问、运营管理、销售退出全产业链各环节的闭环运作模式，以并购基金的形式布局于投资领域，通过打通资产端和资金端，实现了城市存量资产从价值发现、价值实现和价值变现的价值“三现”布局。
在城市资产的项目定位上，增邦会透彻研究区域特点以最大程度挖掘项目潜力。以过往的骏豪·中央公园广场项目为例，仅品牌定位的调研就持续了数月之久。考虑到该项目毗邻世界第二大城市公园、亚洲最大城市公园，在参照了欧美国家的中央公园和CBD的空间互动优秀案例后，增邦将该项目定位为“北京高端综合体标志性项目——中央公园广场”，该项目未建成时就被评为“中国当代十大建筑”，成为北京高端综合体标志性项目。
“对于增邦而言，追求长期发展，就必须要将当下的每一步都走的异常的扎实，我们相信一定是能做好的，只是快和慢的问题”，在增邦内部，为了最大程度保证资金和资产安全，增邦建立了业内领先的、规范的项目管理和执行系统，凭借自身强大的风控能力，确保所有的交易和执行环节都可控可追溯。
城市资产的改造升级和运营管理作为一种投资行为，最终实现价值变现靠的是精细化的运营。可持续发展，高质量发展要求投资人和运营管理者都需要具备足够的耐心和细心，“从这个意义上来说，城市空间价值提升的重点在于运营内容，而不是获取优质资产后简单地进行硬件上的改造升级”。
基于对社会、城市发展规律的深刻理解，增邦资本在城市资产的价值提升上将不断深耕和细耕。随着城市化进程持续推进，城市面貌不断优化，增邦资本一步步践行自身的商业与社会情怀靠拢，为城市空间增添一抹新的亮色，为城市发展注入新生命。
未来，在城市空间运营的基础上，增邦资本将进一步拓展自身的业务版图向纵深方向发展，延伸扩展至医疗、养老等股权投资领域，“具有国际视野”、“多元化”、“综合性的投资管理机构”将会成为增邦资本身上最鲜明的标签。