地产项目开发,从最初的土地获取,到后期的如约交付、入伙,是不断配置资源、协调关系的管理过程。房企的发展战略和经营目标需要通过项目管理进行分解和落地,那么,项目开工前准备是否充分显得格外重要。
一份项目开工前的准备清单送上,专治各种考虑不周全。
项目准备
基础资料
工程部、前期开发部等的管理人员需对项目的基本情况进行熟悉,取得如下资料:
当地气候和地质特征资料;
项目位置、用地范围、规划指标、项目策划定位、项目建设计划;
项目所在地工程(或监理)招投标备案要求、施工图纸交叉审核要求、报建要求、工程质量和安全监督要求。
地下管线资料
工程部、市政配套部管理人员需向有关部门了解本地块内部及周边道路的地下管线(如电力、电信、燃气、供水、排水、有线电视及军用通信线路等)和可能的地下洞穴、障碍物等情况并获取相应图纸资料;
当遇到地下管线影响施工的情况时,需向有关主管部门提出迁移申请或采取其它保护或避让措施;
工程部将当地图审报建要求,当地气候和地质特征资料,电力、管道煤气、供暖、自来水各行业的计量要求,电信和电视在小区、组团和建筑单体内的布置要求及市政管线现状和报建要求,书面整理后发送设计单位,作为设计或申请工程管线接口的依据;
各种市政管线资料要列入受控文件范围保存;
配套部根据项目地块内部及周边市政管线配套现状,结合项目体量、定位、进度计划,解决供电、供水和排水、排污的接入。
施工图纸
工程部负责与设计单位就施工图纸设计进行沟通协调,组织施工图纸的第三方交叉审核、组织施工图纸内部审核和施工图纸会审;
前期开发部负责施工图纸的消防审核;工程部负责将前述图纸审核的意见书面汇总后发送设计单位。
《建筑工程施工许可证》
施工许可证是现场施工的重要前置条件,必不可少。
红线定位及地形测量
红线定位
由工程部委托当地规划或土管部门认可的勘测部门对本地块道路红线或规划红线及征地红线进行测量定位(定位点应进行妥善可靠保护,防止破坏);
对勘测单位提供的标高引测点(坐标和高程)须做好记录;
勘测定位资料需列入受控文件范围保存。
地形测量
勘测单位对本地块地形做测量(重要设施应测坐标和高程),地形测量资料需列入受控文件范围保存,同时备份给设计单位,供设计单位做土方平衡方案和设计布置参考。
定位放线及灰线验收
在获取《建设工程规划许可证》后,根据建筑定位总平面图和建筑单体底层平面图,勘测单位对建筑物进行现场定位、放线,并取得定位资料,然后进行灰线验收。
根据建筑总平面图,3勘测单位在现场设置控制性水准点和坐标点,这些点应设置坚固、分布均匀、相互通视、远离基坑及临时道路。水准点和坐标点应督促施工和监理单位定期复测、校核,对发生变形的点及时记录,并采取相应措施。
施工、监理单位招标工作
工程部应配合招采部门做好施工总承包单位、监理单位的招标工作,对当地建筑市场做好必要的调研、考察等配合工作。同时,还应配合招财部门按需做好可能的临时设施的材料设备采购工作。
技术准备
技术准备是施工准备的关键环节。由于任何设计或工程技术方面的偏差或疏漏,都可能造成质量或安全事故。因此必须认真地做好技术准备工作。
具体内容如下:
5.1.施工图纸会审;
5.2.编制《工程管理策划书》;
5.3.原始资料的调查分析。
施工现场准备
施工现场是全部的施工参与者为实现工程预定目标,且有计划、均衡连续地进行施工作业的活动空间。扎实的施工现场准备工作,可为工程施工铺垫有利的施工条件:
临时设施施工
工程部依据建筑总平面图,组织对场地内的施工围墙、施工区、办公区、生活区等进行布局并上报获批后组织实施。
临时设施施工完成后,工程部应做好验收工作,资料存档。
地质勘察
地质勘察是指为工程建设的规划、设计、施工及综合治理等,对地形、地质、水文等要素进行测绘、勘探、测试,并提供建设所需的勘察成果的活动。
地质勘察可分为初步勘察和详细勘察两个阶段。初步勘察应满足初步设计的要求,详细勘察则为施工图设计提供依据。
地质勘察报告、勘察任务书和勘察书面要求及地质勘察招标文件应列入受控文件范围保存,做好发放记录(资料员留底、工程部、设计单位、施工单位、监理单位、单独分包的打桩单位、支护设计单位、施工图纸审核单位、技术咨询单位等)。
劳动力准备
劳动力准备包括:施工管理人员和作业人员。
6.3.1.建立拟建工程项目的领导机构;
6.3.2.组织精干的施工队伍;
6.3.3.集结施工力量、组织劳动力进场;
6.3.4.向施工班组进行施工组织设计、技术质量交底;
6.3.5.建立健全各项管理制度。
注意:建立项目组织机构就是建立项目经理部。项目经理部的组织形式应根据施工项目的规模、结构复杂程度、专业特点、人员素质和地域范围确定。
施工队伍的建立要仔细评估专业、工种的合理配合,技工、普工的比例要满足合理的劳动组织,符合流水施工组织方式的要求,坚持合理、精干的原则;同时排定劳动力需求计划。
工地的领导机构确定之后,按照开工日期和劳动力需求计划,组织劳动力进场。同时要进行安全、文明施工等方面的教育。
场地平整
工程部结合地形测量资料和施工(或规划)总平面图,组织监理、场地平整施工单位对场地原土标高进行测量(高低起伏大的测量点应付坐标),形成书面资料。
临时道路
工程部委托临时道路的设计,小区干道根据建筑定位总平面图,可按永久性道路设计,雨水、污水和自来水管按永久性道路预埋,先施工道路基层,面层待房屋交付前实施;
小区支路按施工临时道路实施,考虑施工车辆载荷;组团内部道路由施工总包单位自行负责实施;
临时道路应满足施工时通过重型车辆的要求,并考虑项目分期开发的整体有效布局;
所有工程完工后工程部应组织复测及验收。
临时水电
6.6.1根据建筑定位(或规划)总平面图,结合施工用电负荷指标和用电半径,工程部协助市政配套部做施工用电委托申请及现场查勘、定位和实施,审核施工用电电杆、拉线和变压器安装位置,避免影响施工和二次返工。
6.6.2根据建筑定位(或规划)总平面图,结合施工规范对施工用水水质要求,工程部协助市政配套部做施工用水委托申请及现场查勘、定位和实施(给水干管最好按小区总用水量一次实施到位,自建给水设施的按有利于工程施工的原则也可分点建设),施工用水计量表具应妥善保护。
6.6.3工程部负责在实施施工用水的同时应将生活排水、排污按当地市政和环保部门要求一并落实完成。
6.6.4施工用水、电的日常检查、记录和管理(扣款、违规使用的罚款、台帐等)工作,工程部应安排专人负责。
6.6.5工程完工后,工程部应做好验收工作。
质/安监交底会议和第一次工地会议
质/安监交底会议
第一次工地会议
会议需由工程部经理主持,会议纪要应由项目监理单位负责人整理,并经与会各方代表会签,登记于受控文件清单中。
工程试桩
根据设计单位相关技术要求,工程部组织试桩施工和静荷载试验工作。
试桩过程中,工程部和监理及施工单位技术负责人应根据地勘报告内容进行全程跟踪,以便发现地质异常情况,试桩或静载试验结论应由地勘单位和设计单位分别书面确认,试桩或静载试验报告应列入受控文件范围保存。
以上概述了地产项目开工前的系列准备工作,做了充分准备,一方面能让每一环节按计划有序落实,保障项目正式开工后的顺利推进,进度、质量、安全、成本等各方面都达到预期管理目标,从而实现项目管理总体目标,另一方面,能更大概率地对抗过程中出现的各种不可预见状况。
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