坪山招商花园城项目总监 谭坤先生
如果把34岁的深圳比喻成一位刚过而立之年的有志青年，那么坪山与前海就是他最得力的左右臂膀。虽然坪山才成立5年，但却以超越众多“前辈”的速度在发展。在这左右臂膀之中，坪山以其独特的人居环境，吸引着关内市民的扎堆筑巢。
2014年，坪山将进入大盘时代，预计有5200套的新房房源将被推出。这里将成为2012年的龙华，甚至更胜一筹。坪山招商花园城，身处坪山最核心区域，以40万平米的建筑面积，在全区及全市引起广泛关注。
以项目造就片区，在招商地产身上已是常事。而这次招商是否会在坪山再造一个“海上世界”？招商花园城对坪山又将会带来何种影响？本期搜狐焦点《风云对话》栏目，特邀请深圳招商房地产有限公司坪山招商花园城项目总监谭坤先生，为我们剖析坪山前景，详述招商花园城与坪山之间，不得不说的故事。
媲美前海 坪山成连通珠三角桥梁枢纽
从2013年开始，坪山与前海就成为了媒体与市民身边最火热的两大区域性词汇，均是特区中的特区。对于现在的深圳而言，再创辉煌只能寄托在两个区域，就是坪山和前海。从城市发展重要性来看，这两个区域同等重要。
对于前海，谭坤认为这是珠三角金融的新总部基地，让香港、澳门、珠三角的金融汇聚在这里，建设高档、国际化的写字楼，推动整个区域的经济发展，犹如美国的曼哈顿。
与前海相比，坪山不同之处在于他是副中心，随着他的发展，整个深圳市区将会多中心化、多链条地发展起来。在地理上，坪山与惠州、东莞相接壤，未来也将是整个珠三角的桥梁枢纽，带动整个珠三角往东部发展。
政府选择坪山作为重点发展区域，很大的原因是他的“干净”。谭坤表示，这个干净并不是指区域环境，而是指区域规划。因为新，坪山的改造可以在不动“大手术”的基础上，以全新超前的国际城市规划来打造。在规划里，坪山会以其靠近惠州的地理位置，成为深圳实施东进战略的支撑地，勇当“深圳辐射粤东乃至海西经济区的桥头堡”。
坪山新区在2009年成立，政府规划也逐渐在这里实施。如今，坪山已经拥有一条高铁线，规划三条轨道交通，以及三条快速公路。未来，坪山与市区可以做到真正意义上的咫尺相连。在交通配套的完善下，谭坤相信市区内的客户将会不断被吸引进入坪山。如今，坪山新区不仅已汇聚10家世界500强、58家高新企业、381家外企，也是深圳绿化率最高的生态区。
正因为未来坪山将发展成高端产业聚集区，生态人文示范区，所以招商地产选择了坪山作为又一个重点发展区域，把招商花园城落地于此。
落址坪山 招商只做城市中心区刚需产品
今年也是深圳楼市豪宅年，而在坪山，也陆续有不少豪宅产品面市。但招商花园城却一直坚持打造高层洋房，暂不考虑豪宅产品的出品。对此，谭坤表示花园城的产品定位是基于市场考察及前期购房者调研所选择出的最佳规划。
早在前期拿下该地块时，招商地产就认识到，这里“做不了豪宅，做不了高端楼盘，一定是做刚需”。豪宅与高端楼盘的建造非常依赖地理环境，在坪山，马峦山一带因为风景秀美，适合建造小体量豪宅。因为目前会选择在坪山买豪宅的关内客户数量不大，本地客户又未必能拉动大体量豪宅的销售。
对于招商花园城整个项目的户型配比，谭坤解释的非常详细：60%要做中小户型，89㎡左右的小三房；20%要做改善型的大三房或四房；还有20%做70㎡的两房。这样的配比，既符合政策，也符合购房者的需求。而最终的销售数据也表明，谭坤他们做出了非常正确的规划。去年11月与今年4月，招商花园城两次开盘，前者获得了“日光”，后者是当日热销八成，为今年坪山楼市的火热点燃了第一把火。
不惧“关外坪山” 好的产品能缩短一切距离
虽然关内外的说法在官方上已经不再延续，深圳不再存在特区内外。但由于地理及历史原因，众多深圳人心理还存在着关外，而龙华、坪山就是其中的一员。也正是因为市民的这种心理因素，一定程度上会影响“关外坪山”买房的决定，这也是许多坪山开发商困扰的问题。
对此，谭坤反倒显得很坦然，因为在他看来，好的产品能缩短一切距离，包括购房者的心理距离。
招商花园城销量颇佳，一定程度上是因为她几乎集中了所有购房者需要的条件：好的产品，好的位置，好的配套，可信赖的品牌……大部分刚需购房者都是年轻的夫妻，会考虑购买的楼盘旁是否有学校，老人过来居住是否有生态绿化，周末休假时一家人是否有购物休闲的配套。
而这一切都能在花园城得到完美的解答。除了自身配备的文化馆、艺术馆、美术馆、展览馆、剧院、电影院外，项目周边还有坪山第一、龙岗第二的坪山实验学校，大体量半月湾形的中心公园，只需要走过一条街，就可以步入绿意盎然的中心公园生活。其中最值得一提的是招商地产承建的电影院，预计将以4D的标准建设，如果实现将成为深圳罕见的大规模4D电影院。华谊兄弟在坪山的进驻，也提高了坪山文化产业的发展。谭坤表示招商也有意在坪山建造一个大型音乐产业基地，面向全国招商。
除了文化设施配套外，招商花园城的商业配套也在逐渐完善。项目南区有接近2万平米的社区商铺，已经开始销售，并且被一抢而空，目前仅剩下一些小复式商铺。此外，招商还将引进大型超市，目前正在与百佳超市洽谈。
谭坤：招商花园城卖住宅真没赚钱
虽然中国有百强房企，但其中有实力并且愿意建设文化设施的房企少之又少。一些开发商更愿意建造商业，一些开发商更追求现金流，而不愿意把资金投入到文化设施中。而招商地产两次以文化造城——蛇口海上世界与坪山中心区，更是难得。
谭坤解释道，招商是百年企业，更有责任心想的更长远。这次招商花园城项目有8万平米的代建项目，需要组织专业的团队，跟众多国际招标公司对接，跟政府协调……整个链条不仅复杂漫长，更是不可能有利润可言。
而在售楼方面，谭坤表示，当时招商拿这块地花费7亿，楼面地价已经接近7800，加上建设成本，如此计算下来，现在花园城1.5万的均价销售，是不赚钱的。唯一有利润可言的，是社区商铺。
即使住宅不赚钱，招商花园城还是选择了精装交楼。项目的精装费用大约在1000元/平米，属于中端装修水平，也是一笔不大不小的支出。在前期规划时，集团内曾有人质疑是否应该精装。但最后考虑到购买花园城的大多为刚需客，精装可以节省购房者的时间成本，金钱成本，也可以免除购房者一下子支付十几万装修费的困难，最终还是决定采取精装交楼。
今年下半年市场将是深圳楼市震荡期
在访谈中，谭坤提到，他预估今年下半年市场还会政策调整将是深圳楼市震荡期。
他分析道，2010年是深圳楼市波动期，开发商不敢拿地，到了2012年深圳楼市刚刚复苏，2013年则是开发商大量拿地的阶段，全年深圳卖地收入共计479.5234亿。经历去年的疯狂拿地期，今年刚好是开发商大规模开发建设时期，估计到年底深圳楼市的库存量也会显著提高。在库存量增加，购买力不变的情况下，市场去化率就会减慢。虽然一线城市购买力强，但库存量的增加会让购房者有更多的选择，入市会更加理性。
在楼市淡季下，谭坤建议刚需购房者置业还是应该选择价格低洼地带，参考产品配套和开发商实力，选择具有保值性和抗跌性的项目。要相信，在这些地区，一旦生活、交通、商业配套完善后，他的升值空间远不是普通购房者可以预估到的。例如2009年的南山后海一带，5000元的项目根本没人敢买，如今已经增值7、8倍。
在7月中旬，招商花园城将推出北区产品，大约200多套。谭坤也希望对坪山感兴趣的购房者可以来项目现场亲自感受一下，领略花园城究竟如何“花园”。