最近，国内不少业内人士当谈及购物中心经营时都会大吐苦水，声称压力“史无前例”的大。一方面，“美国购物中心10年内将减少一半”的报道还余波荡漾，在业内引发热论；另一方面，由资深商业人士爆料的“华南知名高端卖场欲放盘”小道消息在商业圈里传得沸沸扬扬。
近日，记者走访市内多家购物中心，发现中小购物中心的经营环境的确在变差，不少持有者为了摆脱运营压力开始大肆售卖手中的商铺。有业内人士担心，购物中心由“只租不售”向“小产权商铺”迈进会令疲软的零售商业市场雪上加霜，或会引发片区内的商业危机。
困境
场内工作人员比顾客还多
国内零售商业市场陷入疲软境地，到目前消费形势还没明朗，加上深圳近两年每年有超过10个大型购物中心入市，这些因素积累起来的经营压力近期开始释放。
近日，南都记者接到南山区天利名城租户的投诉电话，她表示自从跟天利名城签署了租赁合同之后，相关人员就玩失踪，很多说好的宣传推广方案都没兑现。其中最让她担心的是整个商场的购物气氛近半年变得越来越差，之前还可以从附近海岸城的商业辐射下得到一些甜头，但最近零售商业行业市道变差，而且附近的中洲控股中心正在施工建设，对场内的商业环境影响很大。商场的经营者为了增加收入，近来在场内增设很多临时铺位，例如中庭就长期出租给打折的服装租户，让其他背负着高租金、售卖衣服为主的固定商铺租户苦不堪言。
这位租户还表示，天利名城的管理很混乱，最近她就发现二期首层的商铺由于劳动争议纠纷系列案被南山区人民法院给查封了，这让所有租户都很担心。她曾经跟其他几位租户一起向天利名城的管理方反映过这些问题，但到目前为止没有任何回应，管理方基本是处于三无状态———“无商业定位、无营销推广、无促销活动”。
接到报料后，南都记者近日分别在工作时间和周末走访了这家位于深圳湾大街、开业不到4年的购物中心，发现租户的投诉基本属实。当年这家shoppingm all以“斥资亿元装修，将打造成中国欧洲皇室殿堂级购物体验中心”作为宣传语，但现在走进去，有置身于大众化大卖场的感觉。由于旧租户相继出走，新租户不愿意入驻，现时不少商铺都临时出租给减价大甩卖的客户，部分L1、L2层的内铺实在租不出去，只能落下大闸。有几间商铺的业主还在门上贴出转让告示，希望能尽快转手。
南都记者随即联系了之前在天利名城负责市场推广的负责人，他表示两年前已经离开了这个岗位。据他透露在2012年中，天利地产集团以经营为由低调地将近50间带有租约的商铺进行售卖。集团随后对旗下市场推广宣传等部门进行人员精简和经费压缩，变相裁员，令不少员工心灰意冷，纷纷跳槽。记者登录天利名城的网站发现，最新动态、推广活动、优惠促销等项目最后的更新时间都停留在2012年中期，与其他积极与顾客沟通交流的购物中心网站形成了鲜明的对比。
抛售
“小产权商铺”现象重新抬头
在这次商业纷争当中，“小产权商铺”一直是绕不开的话题，在深圳，商业地产的小产权纷争经常见诸报端。之前，南山曼哈广场、福田购物公园、罗湖钻石广场、东门柠檬街等商业机构都曾经因为小产权分散、“返租包销”、缺少整体开发等原因陷入到经营困境，有的商场甚至关门闲置。而两年前曾轰动一时、位于城市中心商业区的中心城卖铺纠纷事件更将本地的商业小产权矛盾推至高峰。
有资深商业地产从业人员对南都记者表示，其实本地商业综合体售卖商铺是经常发生的事，只是高调和低调之分而已。以近十年为例，2008年前后由于房地产大气候问题，本地商业地产曾经掀起过一次商铺抛售风潮，那时的持有人主要是高管、员工和国企；到了2011年前后又是一波，基本上是香港人来深圳购买商铺而带动的，当然也有投资公司在后面推波助澜；最近，由于国内房地产的走向不明朗、零售商业疲软，加上商业地产的供给异常充足，商铺投资吸引力在下降，因此有可能会引发新一轮的混战。
不过也有商业地产高管认为，近几年，由于国内零售商业总体向好，购物中心行业发展迅速，不少专家学者所提出的购物中心“只租不售”商业模式被大多数商业地产运营商所接受，因此本地SHOPPING MALL总体而言还比较“健康”。但必须指出的是，这两年深圳购物中心行业进入到“大跃进”阶段，每年入市的商业综合体不仅数量多而且体量大，加上宏观层面上的经济灰霾并没有消除，因此不少中小购物中心可能会陷入到经营的困境之中，抛售所持有的商铺是回笼资金、回避风险、减少损失的最好方式。
南都记者近日走访了深圳湾附近包括世华地产、中原地产等多家中介机构，发现包括天利名城、保利文化广场在内的购物中心商铺被大量抛售。据中介业务员透露，跟以前相比，最近天利名城二手商铺的数量有点多，因为它本身就有投资团队，现在不仅团队自己在努力揽客卖铺，而且也通过其他中介机构来出手，这说明了投资客对后市不看好，希望尽快将资金回流。至于商铺的价格，有中介公司高管透露，天利名城商铺的持有人为了想快速退出市场，所出售的价格还比较适中。据他所知之前曾经火爆一时、二楼面向深圳湾大街的铺王以45万元/平方米而脱手，现在抛售最多的是购物中心里面的内铺，约10万元/平方米，而且有些业主还私下向他表示，如果投资客真有诚意，这个价格还可以商量。
此外，记者联系到出售天利名城二手商铺的张小姐，她表示手上的确有多个商铺在放盘，面积从60多到200多平方米都有，单价由10万到38万不等，因具体位置而定，有的还带有租约。记者算了一下其中一间总价为1320万商铺的投资回报率，不足3%。
洗牌
产权分散对商业运营百害而无一利
“只租不售”是购物中心行业运营的一条基本法则，中国购物中心产业资讯中心首席专家禹来之前在接受南都记者采访时曾多次提到，商业地产是一个易入难精的行业，很多发展商或企业为了减少运营压力，通过售卖商铺的方式来回笼资金，这对于开发商来说可能是最省事的举措。但是从商业综合体运营的角度来看，这是短视、不明智的行为，因为他们在后期运营时将经常碰到卖铺后遗症，例如总体商业定位、市场开发、运营推广等，由于产权主体发生变化，小业主们各打算盘，使整个商业综合体陷入无序经营状态中。国内众多商业综合体小产权纠纷已经表明，产权太分散对商业运营百害而无一利。
本地一位不愿具名的大型购物中心总经理表示，近期天利名城抛售商铺事件既有偶然性也有必然性。经济下行、目光短浅、用地产思维做商业等因素是持有者选择退出的客观因素。但必须同时看到，南山深圳湾商圈也面临着重新选择商业道路的压力。一方面，拥有商业判断力的海岸城、海雅百货已经开始未雨绸缪地进行升级改造和品牌优化；另一方面，该商圈的商业供给在不断增大，中洲控股中心和海珠城O K M A LL的建设让这里的商业竞争不断加剧，经营压力倍增。他对深圳湾商圈有两个判断：“首先，我觉得天利名城和保利文化广场绝对不是本地商业个案，只是个开头，由此引发的商业合并、收购例子在这一两年将会大幅增多。其次，对于该商圈而言，购物中心商铺大量抛售肯定会严重破坏商业氛围，甚至有可能引发片区的商业危机，这必须要引起其他商业综合体以及上级主管部门的重视，我认为新一轮商业洗牌在所难免。”