又到融资密集期，甲午年的最后一季，房企似乎又走到了十字路口。向后是高额存货以及静默的市场现实；向前是已经逆转的政策环境以及可能出现的市场爆发。但前提是要熬过去，每一笔债务都可能是吊命索，每一笔资金都可能是未来的基石。特别在国内资本环境难得向房企开门的时刻，每家房企都在抓紧时机。
债券融资
10月28日，招商地产公告称，将公开发行A股可转公司债券，本次可转债的发行总额不超过80亿元。此次拟发行的可转债的存续期限为6年，每张面值100元，按面值发行，发行年利率不超过3.0%，每年付息一次，而扣除发行费用后的资金用途，将分别用于旗下正处于开发过程中的5个项目。同时招商地产表示，在不改变本次募投项目的前提下，公司会根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整，募集资金不足部分由公司自筹解决。
这是招商地产一个月内，第二度债券融资计划。9月28日，招商地产就宣布拟发行累计总额不超过50亿元的中期票据，该方案已在10月24日获得了公司股东大会的通过。两项融资计划如果均顺利推行，合共可为招商地产提供130亿元的资金支持。今年前三季度，该公司累计销售金额为313亿元，两项融资计划带来的资金已超过今年累计销售额的1./3。
回顾招商地产的第二起融资，资金投入的5个项目，分别为深圳双玺花园一二期、深圳坪山花园二期、珠海依云水岸、武汉江湾国际项目，5个项目的总投资额为214.36亿元。而此次募资的利率仅为3.0%，远低于普通企业债券利率，也低于同期银行贷款利率。
事实上，在过去一个多月的时间里，已有超过13家房企宣布通过中期票据等债务工具融资，总规模已经超过900亿元。各龙头股分列其中，当中万科保利均分别抛出高达150亿元的融资计划，而在H股上市的富力地产也宣布发行70亿元的中期票据。
一直以来，因为国家政策的限制，有资格发行中期票据此类债券的房企少之又少，近年更是将大闸关闭。9月3日，监管层开始向部分债券承销机构传达了房地产行业的最新政策动向，将允许上市房企在银行间市场发行中期票据。9月30日这一政策导向得到进一步加强。在当天发布的房贷新政中，央行不仅强调商业银行在信贷上支持房企的合理融资需求，更首次提出支持房企发行债务融资工具。
这一放开，让房企欢欣鼓舞。“正常市场环境下，中票的成本远低于企业债或开发贷。”一位银行人士向《中国经营报(博客,微博)》记者表示。这一债务融资工具采用市场化定价方式发行，发行利率根据企业和融资工具级别，结合银行间市场资金面情况定价。据介绍，现阶段AAA级中票利率在5.5%左右，10月13日华夏幸福(600340,股吧)发行不超过39亿元中期票据，据其董秘透露，发行成本在7%左右。
“更重要的是中票融资更自由。”上述人士表示，其他融资手段审批复杂，例如开发贷银行实行名单制管理，企业债需要得到国土部和住建部审批。要不就是耗时耗力，要不就根部没有机会。而中票只需要在交易商协会注册，手续简单。而且对于资金的使用并未做过多限制，比如上述华夏幸福的中票，其董秘表示：“中票发行无需抵押物、不限制资金用途，还可全部用于补充流动资金。”
手中有粮心中不慌
正是融资窗口的打开，让开发商纷纷趋之若鹜。“这是一个很好的融资机会。”招商地产相关负责人表示，并非因为企业资金链紧张，而是有利于企业以较低成本获得足额的发展资金。
持这种态度的并非仅仅招商地产，在面对投资者市华夏幸福也表示，现有中期票据的发行成本比公司上半年的总融资成本低了3%，此举将会降低公司融资成本，优化融资结构。
而招商地产此次第二度发债，虽然不是中期票据，但从利率上看更有吸引力。在国泰君安分析师侯丽科看来，招商地产发行的80亿元可转债将进一步提供低成本的融资渠道，会增强招商地产后续经营积极性。而海通证券(600837,股吧)的分析师涂力磊则预测，目前招商地产综合资金成本在5%左右，而一旦发行可转债成功，将可成功节约1.6亿元税前财务成本。虽然这笔可转债还需要国土部门的审核，但侯丽科预计：“在行政调控逐步淡化的背景下，通过审核的可能性较大。”
“准备点弹药，下一波开拓会更迅速。”华南某开发商的投资部门负责人如是评价同行的大规模发债。事实上今年前三季度，国内房地产市场颇为平淡。按Wind数据显示，目前已公布三季报的80家房企中，营业总收入虽然同比有所增长，但归属母公司股东的净利润同比下降了9.7%，招商地产前三季度净利润就下降了38%。
毛利下降的同时，库存也成为问题。以广东为例，今年1~9月，全省商品房销售面积以及销售额分别下降了10.4%和10.7%，而库存方面，截至9月期末，广东商品房代售面积同比增长22.7%，其中商铺住宅待售面积3322.32万平方米，同比增长26.4%，均创下历史新高。其中今年广东全省批准的预售面积至少有10909.89万平方米，但同期实现的销售只有5927.54万平方米，供求比例为1.84:1。
在这种环境下谈“积极开拓”是否为时尚早？“土地与楼市是两个市场”上述房企投资负责人表示，预计近期土地市场的价格比较合理，如果待一手楼市有所恢复再拓展土地市场“成本又会大幅提高。”其表示。
中银国际公布的市场监控报告显示，随着楼市政策环境持续宽松和落地，房地产成交呈现缓慢放量的态势。10月20日至同月26日的销售数据显示，17个城市的合计成交为423.5万平方米，环比上升10.2%。而中银国际观察的3个月移动平均去化月数已经连续两周出现明显下降。“显示楼市库存从高位开始逐步去化中，行业整体企稳迹象明显”。
但该报告同时提醒，多数房企三季度业绩表现并不理想，毛利率下滑幅度超出市场预期，显示开发商的利润空间受到地价与需求的双重挤压，“行业确实已进入一轮较大的调整周期中”。上述房企投资负责人表示。
显然，有着资金成本优势的大型房企在这个过程中依然有着不少机会，10月22日，卓尔发展公告称，以5.86亿元出售了两个附属公司股权。再之前，美好置业也出售了旧改项目获得38亿元回款。未来，资金实力不足的中小开发商“旁大款”将会更明显，也许正因为如此，在一些大型房企看来，这又是另一种机遇。