本报受权发布《厦门市物业服务收费管理办法》，明年起施行
厦门市人民政府令
第156号
《厦门市物业服务收费管理办法》已经2014年9月30日市人民政府第60次常务会议通过，现予公布，自2015年1月1日起施行。
市 长 刘可清
2014年10月27日
第一章 总 则
第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《厦门市物业管理若干规定》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。
第三条 本办法所称物业服务收费是指物业服务企业依据本办法规定和按照物业服务合同约定收取或者代为收取下列费用的行为:
㈠物业公共服务费、停车位(库)物业服务费；
㈡机动车停放服务费以及其他经营收入；
㈢日常专项维修资金；
㈣建筑废土清运费、特约服务费、公共水电费以及其他费用。
第四条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及质价相符的原则。
物业服务收费应当以市场调节价为主、政府指导价为辅，区分不同物业的性质和特点，分别实行市场调节价和政府指导价。
第五条 市价格主管部门会同市建设主管部门负责本市物业服务收费的监督管理工作。
区价格主管部门会同同级建设主管部门按照价格管理权限负责辖区内物业服务收费的监督管理工作，并接受上级主管部门的业务指导。
第二章 物业公共服务费管理
第六条 本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、环境卫生保洁、公共秩序维持以及安全防范协助等服务，向业主、物业使用人所收取的费用。
第七条 住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。
前款所称住宅不包括别墅、低层住宅。
第八条 市价格主管部门应当会同市建设主管部门按照质价相符的原则，制订本市物业服务等级标准和物业公共服务费政府指导价，并向社会公布。
市价格主管部门应当会同市建设主管部门每2年对公布的物业服务等级标准和物业公共服务费政府指导价执行情况进行评估。在评估过程中应当采取问卷调查、座谈会、论证会等形式公开征求公众意见。经评估需要调整的，应当及时调整。
第九条 住宅预售前，建设单位应当按照本市物业服务等级标准和物业公共服务费政府指导价，确定预售住宅项目的物业公共服务费标准。同一物业管理区域内同一物业类型的住宅项目，其物业公共服务费标准应当保持基本一致。物业公共服务费标准在购房合同中约定。
第十条 住宅前期物业公共服务费采取包干制形式。业主大会成立后，可以采取包干制、酬金制形式，具体收费形式由物业服务合同约定。
前款所称包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业公共服务费，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式；酬金制是指在预收的物业公共服务费中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余的全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足的均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十一条 实行政府指导价的物业公共服务费的成本主要由以下项目构成:
㈠物业服务人员工资，按照规定提取的工会经费、职工教育经费，依法应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和社会保险费用；
㈡物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养和年度安全检测费用，但不包括保修期内应当由建设单位履行保修责任而支出的修理费以及应当由专项维修资金支出的修理、更新、改造等费用；
㈢绿化工具购置费、补苗费、农药化肥费等绿化养护费，但不包括应当由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费；
㈣购置清洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、二次供水水箱清洗消毒费等清洁卫生费用；
㈤维护秩序所需器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等秩序维护费用，其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备；
㈥物业共用部位、共用设施设备保险及公众责任险费用；
㈦正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、通讯费等办公费用；
㈧物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区分摊的管理费用；
㈨物业管理区域内物业服务企业按照规定折旧方法计提的由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在1年以上的资产的折旧。
实行市场调节价的物业公共服务费的成本，可以参照前款规定由物业服务合同约定。
第十二条 需交纳物业公共服务费的房屋按照以下规定计算交费面积:
㈠已取得土地房屋权属证书的，按照土地房屋权属证书记载的建筑面积计算，未在土地房屋权属证书中记载的建筑面积不作为计算面积；
㈡已出售但尚未取得土地房屋权属证书的，按照购房合同约定的建筑面积计算；
㈢尚未出售的，按照报送土地房屋主管部门备案的房屋销售方案确定的房屋建筑面积计算。
业主取得土地房屋权属证书后，应当及时将房屋建筑面积变更信息书面通知物业服务企业，物业服务企业应当自收到书面通知的次月起调整相应的物业公共服务费；未书面通知的，物业服务企业可以按照未变更前的房屋建筑面积计算收取物业公共服务费。
第十三条 物业公共服务费按月计费。除物业服务合同另有约定外，业主可以按月或者按季度交纳物业公共服务费。
第十四条 物业公共服务费按照以下规定交纳:
㈠前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月的物业公共服务费，由建设单位交纳；
㈡房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业公共服务费，由房屋所有权人交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业公共服务费以及尚未出售的房屋的物业公共服务费，由建设单位交纳；
㈢承租公有住房的，自租赁合同签订次月起至租赁合同期满当月的物业公共服务费，由公有住房承租人交纳；
㈣房屋所有权人将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业公共服务费的，从其约定，房屋所有权人依法承担连带责任。
第十五条 业主、物业使用人应当按照物业服务合同约定，按时足额交纳物业公共服务费。业主、物业使用人未按时足额交纳的，物业服务企业可以以书面的方式督促其限期交纳；逾期仍未足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内按照物业服务合同、管理规约的约定，以公布欠缴业主名单等方式催交，也可以依法追缴。
第十六条 前期物业服务合同期限届满时尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未确定物业公共服务费标准的，物业服务企业可以按照原前期物业服务合同约定的物业公共服务费标准执行。物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“多数业主”）书面表示不同意的除外。
第十七条 前期物业服务企业在物业服务合同履行期间不得擅自调整物业公共服务费标准。确需调整的，应当在物业管理区域内按幢（梯）公示服务成本变动情况和拟调价方案，并经多数业主书面同意。
第十八条 物业服务企业不得擅自向供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业单位收取物业管理区域内规划配套设施用房的物业公共服务费。
第十九条 机动车停车位(库)物业服务费的管理参照本章有关规定执行。
本办法所称停车位(库)物业服务费，是指物业服务企业为业主自有的停车位(库)提供环境卫生保洁、停放秩序管理、通风照明等设施设备日常运行维护等服务，由机动车停车位(库)所有权人交纳的费用。