众筹最近又成网络热搜词。这次,与它“亲密接触”的不是公益活动也不是图书出版,而是令更多人向往的集资建房。近期,南京一家房产投资基金公司打出“中国首家众筹建房投资平台”的旗号公开筹资建房,声称将使买房成本降低20%。
在开发商利润受挤压的房地产市场,众筹如何寻得让利空间?众筹建房是否合乎规范,风险几何?房地产市场新形势下,集资建房的概念再次被舆论托起,这背后是谁在消费刚需的期待?
“众筹建房”实际是房地产投资基金
近期,南京一家股权投资基金公司推出“众筹建房”项目,吸引投资人以众筹的形式“私人订制”比市场价便宜20%的房子,在网上引发了热议,有不少网友对众筹建房表示乐观。
该基金公司的发起人袁长喜告诉记者,他们的“众筹建房”项目采取会员制,项目参与者必须是刚需,并要缴纳1000元会员费。目前,招募的第一期会员已有一百多人。
在袁长喜等人的计划里,当会员达到足够的数量、预期的购房款总额达到一定规模时,就会启动谈判,会员将成立业主委员会,与该基金公司及其委托的房地产开发商一起讨论选地、购地及建房事宜。他反复强调,在拍板拿地之前,公司不会提前收取会员的资金。
“比市场价便宜20%”是这次“众筹建房”概念里最诱人的内容。按照这个项目的推算,“众筹建房”的模式可以帮开发商减免大量的财务、融资和营销成本,节省出来的费用加上开发商的利润大约能占到总房价的20%。
然而,这种“众筹”有点名不副实。袁长喜也坦承,“众筹”与“投资基金”的筹款方式有极大的不同,前者是公开的,而后者必须是非公开的。“众筹”建房名义上采取了“收费会员制”这种“非公开”的筹资形式,但会员却是通过互联网公开召集的。
该基金公司打算收取房价的1%至2%作为管理费,凭借低房价吸引投资做成规模,“利润也很可观”。“我们实际上做的是房地产投资基金,但用‘众筹’这个概念更吸引人。”袁长喜说。
如此“众筹”是否涉嫌非法集资?
其实,“众筹”在房地产领域已非新鲜事物。
2005年,因为高房价、低质量,南京网友邵角曾组建“我爱南京自建房网”发起“集资自建房”活动,却因为个人无建房主体资格而搁浅,而参与该活动的多数人现在已经自购住房。这被业内称为最接近“众筹”本意的集资建房活动。
2010年,河北等地出现开发商对部分在建项目实行“私人订制”,以订制部分预收款填补拿地资金。南京林业大学房产研究中心主任孟祥远认为,这类活动是开发商为降低建设成本采取的缓冲措施,是变味的“众筹”。
今年6月以来,苏州、重庆、天津、东莞等地依托搜房网、团贷网等互联网平台推出“房地产众筹”项目,采取众筹购买单套房源、拍卖溢价分配给众筹投资人的盈利模式。团贷网“房宝宝”第一期别墅众筹买房投资项目已完结,年化收益率达40%。
这类“众筹建房”的出现,多是基金公司在背后主导的资金运作。业内人士认为,这些模式与非法集资有类似之处。
然而,袁长喜坚决否认这种说法:“刚开始算是投资产品,等拍完地、盖好房、拿到预售证,就变成了购买行为。流程和资金公开透明,拍了地之前可以随时退钱。这不是非法集资。”
“这是站在法律的边缘。”江苏刘洪律师事务所律师刘继翔认为,众筹是一种购买行为,而房产基金则是投资,两者有本质上的区别,混淆概念将面临很大风险。
江苏省司法厅和当地各县市司法部门最近都在提醒此类行为的风险。相关人士表示,如果将“众筹建房”的资金性质认定为投资,若开发商单方面解除众筹时签订的合同,众筹投资者们将无处维权。如何从法律上约束众筹行为,使投资人能够有效规避风险,是未来需要解决的问题。
只筹钱没房子,众筹建房应回归本义
“买地盖楼这么大的事,得要多少人、多少钱?众筹几个亿不现实。”孟祥远等专家表示,“众筹”是个新概念,这个包袱皮里的“集资建房”无法落实就没有意义。
“现在的众筹建房是只见筹钱不见房。如果做不好,就是增加中间环节,增加购房成本。”独立房产评论人于岳认为,当前的“众筹建房”是非专业的人去做专业的事情,能不能做成还是个问题。
能不能找到合适的开发商?能不能拿到中意的地?这些问题让部分有意尝试的机构望而却步。曾经在网上发微博组织粉丝团购的南京高盛房地产开发有限公司董事长孙天元告诉记者,高盛暂时搁置了原已启动的“众筹建房”计划。“我们还是觉得要先拿地、再筹款,目标更明确。”
其实,梳理上世纪90年代住房商品化改革以后的变化不难发现,“集资建房”的呼声伴随着市场波动而产生:从2005年前后因为高房价、低质量呼吁自建房,到2008年后房价暴涨催动“众筹建房”概念兴起,再到现在房地产市场调整,各类打着“众筹”旗号的房地产融资频现,皆是如此。“众筹建房”之所以被喊出,又被追捧,背后是人们对住房及住房品质的需求无法得到满足的现实。
中国房地产研究会副会长胡志刚认为,如果“众筹建房”能回归集资建房、满足普通需求的本意,这样的金融创新和房地产开发创新都值得鼓励。解决住房问题关乎民生幸福,相关部门在建设保障房的同时,也应该有条件地鼓励金融等各类房产开发创新,以充分调动民间资本积极性来共同解决住房问题。