自1998年终止福利分房后，中国内地进入一个住宅飞速私有化的时代。而从2003年开始，房地产发展过热引起争论，首先央行出台“121号文”严控房地产贷款和高档住宅建设，这是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施。正当开发商遭遇当头一棒时，随后出台的“18号文”明确房地产业作为国民经济的支柱产业，又给开发商带来无限希望。就是在这种警惕又依赖的矛盾中，2003-2004年，开启了房地产调控新政不断涌现的十年，也是作为支柱产业发展的黄金十年。
从“121”到“18”
自计划经济转入市场经济后，我国逐渐取消了福利分房，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。从1998年起，人们住房问题交由市场来解决，房地产迎来发展的春天。
然而，2003年“非典”的肆虐，让欣欣向荣的房地产市场几乎处于停滞状态。2003年5月以后，疫情得到控制，经济社会秩序开始慢慢恢复。
“当时房地产没有现在这样受关注，房价不贵，4000多一平方米，而当时工资一个月3000多，要买还是买得起的”，2004年在一家房企的业内人士说，当时几乎没有投资客，也没有炒房团，社会资金也没有现在这么多，房价涨得很慢，现在来看，那根本不叫涨。
但是，早在2003年就有关于地产泡沫的争论，更因此而出台各种关于房地产的政策。2003年6月13日央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，业内俗称“121号文”，提出控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，引起强烈反响。
SOHO中国董事长潘石屹当时表示，“这是10年来对房地产业最严厉的政策”。而甚至有开发商认为，房地产将步入一个寒冬。作为房地产行业协会代表的任志强，当年对于这个政策更是“口诛笔伐”。
在各方对“121号文”激烈争论时，2003年8月31日，“国务院18文件”终于在综合了各种情况后给房地产企业松绑，明确了房地产支柱产业的地位。
18号文件下发后，犹如一抹阳光清除了房地产商心头的阴霾。时任华远地产(华远九都汇)董事长任志强当时撰文称，“中国房地产将迎来新的春天。”
“8·31大限”影响深远
早在2002年，土地规则变化就在酝酿发酵，但在2004年，因为一纸通令规定了最后的时间大限，该发生的终究会发生。
2004年3月国土资源部、监察部联合下发了“71号令”，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说，在2004年8月31日之后，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。
国土部“最后时限”一下子忙坏了京城内的大小开发商。以前手中有地就等于握着个金疙瘩，眼下的“金疙瘩”却越来越烫手，大限一到，黄灿灿的金子立马变成“过期粮票”。
一连几个月来，二手土地信息漫天飞，项目公司心急火燎地找下家。市场上流传的一个数字是，当时北京大约有1270多块符合协议出让条件的土地急于出手。
当时，北京共有288宗地块在“8·31大限”之前过关，根据北京国土资源局公开的三批过关名单计算，共2400多万平方米土地，规划建筑面积1.2亿多平方米。而涉及的项目包括万年花城、北苑家园、凤凰城等后来知名的项目。
8·31以后，政府要求所有土地必须通过政府部门以公开“招拍挂”的方式交易，基本堵死了土地私下交易的口子。土地市场的公开，也令更多开发商有了公平竞争的机会，尤其为外地开发商进京发展带来机遇。万科、复地、绿地、富力等大品牌房企也借公开市场纷纷进驻北京，并成功分羹。
但另一方面，新的土地制度也有不少质疑。“以前市场中土地供应商很多，市场项目也多，房价得到平衡。‘8·31’之后就只有政府一家垄断供应土地，供应得上还好，供应不上，必然影响房子的供应，导致供不应求推升房价上升。”一业内人士如是说。而自2004年开始，开发商天价拿地的场景在土地招拍挂后并不鲜见，地价推高房价争论也由此开始。
经济适用房表现亮眼
在各种争论和重大土地制度调整中，北京房价在2003年-2004年保持着上涨趋势。而这两年另一个突出的现象，就是经济适用房的大量涌现。
据了解，取消福利分房后，北京规划了大量经济适用房，北京人有户口就可以买。
“回龙观当年貌似是2600元/平方米，我家2003年买的安乐林路的经适房，均价每平方米4400元，旁边商品房大约5000多元，经适房和商品房差距不大，价格也涨得缓慢”，一位房地产业内人士回忆起当时的市场时表示，百子湾一号、三环新城、世纪风景等当年放号的经济适用房项目比较火爆，出现连夜排队买房的现象。
在2004年，不仅房价涨，水泥、钢材等建材也纷纷涨价，为了抑制过热的经济发展，2004年10月29日，央行9年来首次加息，也开启了近5年的加息通道。而对于房地产行业来说，也必然在加息通道的宏观背景下迎接新的挑战。