然而，理论分析以及上海、重庆试点表明，现阶段我国房产税对于房价的调控很可能并不有效，并且存在通过税负转嫁、影响消费者心理等途径进一步抬高房价的可能。我国正处于重要战略机遇期的关节点，仓促推行任何可能影响经济发展、社会稳定的政策并不可取。房产税的功能定位应该是以房地产保有环节的征税来形成规范的经济调节杠杆，形成多种正面效应。同时，由于房产税制度安排尚不成熟、税基偏窄、保有与流转环节税负不均等原因，房产税对地方财政状况的改善作用也微乎其微。在我国城市化加速阶段全面推行房产税，可能加重人民负担，进一步扭曲供求关系，进而影响经济发展、社会稳定。
我国房地产市场的定价机制并未遵循成本加成模式，也无法完全按照一般消费品的供求关系的变动法来决定价格变动的走向。用一句经济学语言，也许营销价格就是真实价格。这是因为一方面是商品房同时作为消费品与资产的双重属性，另一方面是土地的国家垄断性和非流动性、住房建设非市场化的人为控制，都使我国商品房价格不是纯市场行为的结果。这些非市场因素的影响与干扰，使房产税作为一种调节商品房价格的财政政策，就难以达到预期的效果。如果从税收负担转嫁的角度分析房产税对房价的影响，房产税不仅不能起到抑制房价的作用，反而会在一定程度上促使房价进一步上涨。这是因为，房产税征收会造成持有房产的成本增加，由于房屋租赁市场具有一定需求刚性的特点，增加的持有成本大部分会转嫁至租房者，反映为房屋租赁市场的租金上升。作为商品房市场的替代品市场，房屋租赁市场的租金上涨会反向推动新房市场的房屋价格上涨。
此外，如果短期内仓促扩大房产税征收试点，过大的政策跳跃，会直接影响购房者心态。从长期来看，商品房成本并没有实质下降，刚性需求依然大量存在，加快推进全面征收房产税既不能起到抑制房价上涨的效果，还可能使房价进一步上涨。
实践是检验真理的唯一标准。从沪、渝两地的房产税试点情况来看，房产税改革试点基本是失败的。其实说不出成功，就是另一种失败。从房产税的房价调控作用来看，自从在重庆和上海试点征收房产税后，这两个城市的房价并没有应声下降。需要注意的是，2011年两市在房产税改革试点的同时，同时配合实施了控制二套房及以上的住房信贷、加强土地增值税清理等调控政策，上海实施了“限购令”，而重庆则重点遏制了高档住房带动房价上涨的势头。与其他未进行房产税试点的城市相比，房产税并未对沪、渝两地调控商品房价格产生显着的效应。可以发现，重庆和上海这两个实行房产税改革试点的城市，房价走势图和其他并未实行房产税改革试点的城市房价走势图并没有明显的差异。如杭州和南京这两个城市，并未实行房产税征收试点，但这两个城市的房价走势图与重庆和上海的房价走势图基本吻合。
而从房产税的收入筹集作用来看，重庆年度收取房产税近两亿，杯水车薪，不解决地方财政问题不说，收取房产税为保障房建设资金很显然也达不到什么目的。2011年以来，上海市各主要税种占财政收入的比重，企业所得税占整个财政收入的25.8%，城市维护建设税、契税、耕地 占有税占总收入的7.5%，而新征的房地产税22多亿元，占比较小，只占财政收入的1.3%左右。由此可见，我国房地产市场的价格变化，是市场与非市场力量混合、各项政策共同作用的结果，房产税无并未起到显着影响。现阶段在我国全面征收房产税，对于抑制房价很可能是无效的。
我国正处于城镇化的快速发展阶段，此时推行房产税的全面征收弊大于利，为时过早。全面征收房产税其益处主要在于可以为地方政府筹集收入，适当增加财政能力，同时起到收入再分配的作用。但从我国沪渝两地的房产税试点来看，由于现阶段实行的房产税税基窄、免税面积大、税率偏低、缺乏科学计税依据等原因，作用效果非常有限。而在城镇化快速发展的阶段，住房市场的刚性需求在相当长的一段时间内会持续高涨，加之客观上存在土地供应量的下降、开发成本的上升，此时开征房产税会推动房地产价格进一步上涨，增加人民负担，影响消费需求，不利于城市经济发展。总体而言，在城市化中期仓促推行房产税的全面征收，其社会经济综合效应将弊大于利。
反观那些房产税制度较为完善的发达国家，其城市化已经处于较高水平，房地产市场的刚性需求并不旺盛，供需较为平衡，市场化水平高，非市场影响较小，房屋持有总量很大，房产税税基宽，因此房产税能够较好地起到筹集收入、调控房价、收入分配的作用。我国也应等待城市化接近或基本完成的阶段，届时再推行房产税的全面征收，结合完善的制度安排，就能取得较好的效果。
房产税是一柄双刃剑，在不同的时期、不同的经济背景下实行这一政策将会得到非常不同的政策效果。现阶段对于房产税征收，仍应坚持理论探究与试点实践相结合，学习借鉴发达国家的经验，同时注意我国所有制、经济发展阶段、房地产市场性质的特殊性，三思而后行。在最佳时机到来之前，房产税不宜仓促全面实施。房产税改革是摸着石头过河，需三思而后行。
董志勇：北京大学教务部部长、经济学院教授、北京大学市场经济研究中心主任。2014年6月受聘为搜狐焦点首席经济学家。其主要研究方向为计量经济学、数理经济学、行为经济学、实验经济学等。
先后获中国人民大学应用数学学士（BSc.）、英国剑桥大学经济学硕士学位（Mphil.）、新加坡南洋理工大学经济学博士学位（PhD.）。
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