编者按：每个买彩票的人总是幻想自己就是那个最幸运的人。而当房子与众筹“联姻”，每个投资者都渴望天上掉下的房子砸中的就是自己。万科、绿地等等房地产大佬牵手互联网大腕纷纷折腰众筹，引爆了万众的“买房”热情，然而，有些宣称超高收益的众筹买房滋生了投机炒房的风险，也面临触碰非法集资的法律红线。
业内人士指出，众筹一套房的优惠幅度平均在3万元-5万元，实际就是减少了一些中间的费用，然后把这个折扣给消费者
■本报见习记者 刘 琪
今年的“双十一”，一则优惠信息刺激了许多人的神经——京东金融众筹平台与远洋地产推出“十一元凑份子得房子”的活动，京东金融“小金库”或“白条”用户支付11元就可参与1.1折购房的抽取资格。然而，远洋与京东合作并非众筹买房第一家，龙湖、万科、方兴等房地产公司都与互联网金融平台联手推出相关众筹项目。对购房者而言，他们只需花费少的钱便可享受大的优惠——少则一两万元，多则数十万元；对投资者来说，众筹买房可以获得高达50%甚至80%的年化收益率。在平安好房的众筹买房页面上，记者看到网页上方就显示“预计综合收益或超51%”。
虽然众筹买房看起来如此给力，但是一位不愿具名的业内人士接受《证券日报》记者采访时表示，“房地产公司推房产众筹项目无非是多个销售渠道而已，在市场整体情况不好的情况下，采取的新型的销售手段。”
众筹买房纷纷“出笼”
实为房企创新营销手段
买房对于中国人来说有种特殊的情结，无论在什么年代只有揣着房本才能感到真正踏实。然而当购房门槛越来越高，工资涨幅远远赶不上房价涨幅时，许多人也只能望“房”兴叹。近期在互联网上兴起的众筹买房给了他们一个机会。
除了远洋推出11元参与1.1折购房抽取资格以外，绿地集团也微信上推出“11元众筹抢房”活动。此外，购房者还可通过众筹享受不同程度的购房优惠。以远洋在京东众筹上推出的11元众筹首付为例，每个京东用户可以以11元参与众筹，人数限制在24545人。若项目众筹成功便从中抽一名参与者获赠北京远洋春天精品住宅一套首付约27万元。根据规则说明，当产生中奖者且他已办理完毕确认购房手续，其他参与众筹用户支持的11元众筹款将赠与中奖者用于支付首付款，首付款不足的部分由京东补齐。此外，远洋近期还推出一系类不同城市的众筹购房专项折扣。
而万科则携手平安好房推出众筹买房。据其第二波众筹买房信息显示，众筹项目为北部万科城第7期B46号楼216套住宅，目前售价为5500元/平方米（含装修）。认筹目标最低1500万元，最高2500万元，每套房产最低认购金额5万元起，最高不超过13.5万元，持有期限为10个月。众筹回报则为享均价4800元/平方米的优惠购房券以及3%的年化收益率。以一套68.64平方米的2室2厅为例，目前市场价格为5500元/平方米，市场总价即377520元。若认筹10万元，则购房总投入为326472元，总优惠金额为51048元。
纵观房产公司推出的房产众筹项目，优惠少则1万元至2万元，多则数十万元，着实令不少有购房需求的人为之疯狂。虽然看似房地产公司“大出血”，但是在前述业内人士看来房地产公司也打着自己的小算盘。“对各个企业而言，众筹买房只是一种尝试，现在仍是以传统销售方式为主，这个只是创新应用。如果效果好也许会继续坚持，如果效果不好恐难以坚持。现在企业都在拓展销售渠道”。同时，他告诉记者，据他从万科了解到，众筹一套房的优惠幅度平均在3万元-5万元，“实际上折扣就是减少了一些中间的费用，比如现场营销人员的费用，然后把这个折扣给消费者，一般就是几万元，也不会很多。”
高回报为预期年化收益率
众筹目前仍存法律风险
众筹买房除了为购房者提供购房优惠以外，有的项目出品方还宣称能用于投资者炒房。所谓众筹炒房，就是房地产开发商先拿出在原价基础上打了折的房子出来招募投资者，让后者以一个固定的价格进行众筹购买。当众筹成功后再以拍卖的形式把集体购买的房子卖掉，起拍价格等于或高于众筹价格。当溢价拍卖成功后，投资者分获利益。
在平安好房的众筹买房页面上，记者看到网页上方就显示“预计综合收益或超51%”。以认筹10万元为例，购房总投入（市场总价-总优惠金额）为326742元，预计总产出（逾期2017年7200元/平方米）为494208元，预计总收益（逾期总产出-总投入）为167736元。值得注意的是，依此进行推算，宣传中的51.4%的预计综合总收益实际上是三年投资的总收益率，而非年化收益率，10万元认筹金额下的预计年化收益率为22.3%，而认筹6万元、5万元对应的预计年化收益率为18.5%和17.7%。
事实上，众筹炒房也不是最近才兴起。早在两年前国外众筹平台Fundrise就通过互联网众筹房地产，运作模式是开发商将项目在网站上列出，投资者可随地购买项目中的份额，金额从100美元到5000美元不等。如果开发的项目要出租，投资者也可以从租金获利，或从房地产升值中获利。
在国内，今年6月份时，东莞的互联网金融公司团贷网就曾推出一款众筹买房产品“房宝宝”，上线不到一分钟就有500万元的投资额，共1400多万元的众筹目标仅用22小时就达成。虽然该产品并未承诺收益率，但是从网站宣传页面可以发现，投资者是以低于市场价格购买该项目中房产，差价达7000元/平方米。如果该房产一年内以市场价格卖出，则该项目年化收益率可达到32%。
虽然众筹炒房能为投资者带来高收益，但需要注意的是无论是20%年化收益率或是80%综合收益率都是预期收益率。业内人士指出，众筹炒房的收益是建立在房子能够溢价销售的基础上，“然而目前市场行情复杂，众筹的房产是否能如逾期高溢价销售为投资者带来高收益，都存在极大的不确定性”。互联网金融分析师王伟忠也对记者表示，“拍卖流程是否合法合规，会不会产生多余的税费和时间成本也都存在疑问”。
此外，根据相关法律规定，募资对象超过200人即为公开发行，而众筹的低门槛集资方式稍不谨慎就容易触碰非法集资的法律红线。而目前，业务专门针对房地产众筹的相关法律条文。因此，王伟忠表示，“众筹买房本质上仍是高风险投资，切莫为了博取高收益而盲目参与。”