回顾中国10年资产证券化发展历程，3次试点中累计发行的几十单信贷资产证券化产品中共有3单基础资产为住房贷款，累积发行额140亿元左右，除2005、2007年建行发行两单外，今年仅邮储银行7月发行过，比较美国市场高峰期万亿美元的发行规模，相差甚远。市场似乎对住房贷款证券化并不感冒——而市场才是中国资产证券化发展前途的决定性因素。
9月30日，人行、银监会下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知鼓励商业银行通过发行住房抵押贷款支持证券增强个人住房贷款投放能力。
剔除发行人在政治层面的考量，我们从市场的角度，尤其是供需两端的情况判断一下当前情况。
先看供给端
人行2014中国金融稳定报告称，2013年末个人住房贷款余额9万亿元，同比增长21%。基础资产来源不是问题。
那么持有住房贷款机构的意愿呢？这个就比较复杂了，可以说，分化得厉害。
一类商业银行原本有信贷资产证券化的需求，在今年6月份以前这种需求很旺盛，其主要目的是腾挪信贷规模。但这些机构在7月份后态度有所转变，因为规模不再是影响信贷投放的主要因素了，很多商业银行由于经济下行、不良上升和迫于考核的压力，更加惜贷了。
第二类商业银行即使做信贷资产证券化，也不会用住房贷款，因为住房贷款为大多数银行的优质贷款，违约率很低，用住房贷款做证券化可能会受到内部一些部门和分支机构的抵触。当然，也有一些机构有很强的意愿，如广东某农商行，其主要的目的是想把低收益的存量住房贷款替代为高收益的住房贷款。不过，这样的机构并不多。
影响供给的第三个因素是成本的约束。以某住房贷款证券化为例，其A1档票面利率5.8%，A2档6.79%，加权利率5.87%，假定30基点发行成本和35基点的税负，综合成本为6.52%，而目前中长期贷款基准利率为6.55%，即使住房贷款利率不下浮，也接近盈亏平衡，否则就要有较多的超额利差，更不用提评级机构的压力测试了。
再看需求端
当前资产证券化产品的配置绝对主力还是商业银行，其考量的因素主要有流动性风险、信用风险、市场风险、监管指标影响和收益。
从流动性风险角度看，据Wind数据统计，中票、短融、企业债平均换手率为3%～7%，证券化产品的换手率基本为零，投资者配置的主要目的为持有到期或发行互换。
从信用风险角度看，很多投资机构尚无法准确识别或计量资产证券化的信用风险，便简单地以发起人的规模作为准入门槛，直接后果就是把一部分产品排除在外。
从市场风险角度看，住房贷款证券化的长久期将是商业银行持有账户估值的噩梦，并且当前中间机构对资产证券化的估值并未得到市场认可。
从监管指标看，资产证券化产品的低风险权重会吸引银行类投资者，短期产品有助于银行改善各项流动性指标，但长久期产品则会恶化各项流动性指标。
从收益角度看，今年发行的证券化产品与同期限票据相比，AAA档发行利差基本为20～70基点，且近期有收窄趋势。
监管的态度为住房抵押贷款证券化打开了一扇窗，自今年8月起，市场主动配置型投资者的显着增多则为它的发展带来一缕新风。但中国的住房抵押贷款证券化，未来发展之路，依然漫长。