“逼债”、“封盘”、“卖项目”，曾一度在楼市调控最严厉时期的悲壮剧情却在2015年开局上演。只是此次的主角是前两年还被业内认为颇有实力的中型房企——佳兆业。尽管融创买下了佳兆业4个优质的项目公司后，后者得到了喘息之机，可以借助“财务重组”谋求一线生机。但是这一场闹得沸沸扬扬的债务风波已经成为目前国内部分中型房企的缩影。有业内人士认为，佳兆业风波并非是个案，而是凸显出眼下中型房企的生存危机。
卖掉4个优质项目公司求生
2月1日下午，融创中国和佳兆业同时发布公告称，融创、佳兆业达成一份涉及融创收购佳兆业上海4个项目，代价总计近23.75亿元的收购协议。濒临破产的佳兆业终于迎来了第一个“白武士”。而一度传言多时，涉及到华侨城等多家房企的收购传闻也最终以融创的大手笔而落下第一槌。
当天下午融创中国首先发布公告，公告称，融创中国全资附属公司天津腾耀作为买方将分别以总对价约人民币609.63百万元和1166.75百万元收购上海荣湾和青湾项目100%的股权以及其欠上海新湾及其关联方的股东借款。此外，还将以总对价约人民币598.56百万元收购上海赢湾和诚湾各51%的股权及上海赢湾所欠上海新湾及其关联方的股东借款。收购完成后，上述三家公司将不再是佳兆业集团的附属公司。
不足半个小时后，佳兆业也公布协议公告，同容与融创公告一致。值得注意的是，如果按照上述两份公告，此次传闻融创整体收购佳兆业的消息就落不到实处，而纷绕了半个月的收购风波最终却是以融创的“雪中送炭”落下了首幕。
卖项目只为“财务重组”
记者发现，此次融创买下了4个项目公司都是佳兆业集团债务关系较为明晰的优质资产。更为关键的是，佳兆业的总部以及重心是处于华南区域，作为大本营的华南地区此次的交易当中却完全没有涉及进去。“只是收购几家优质项目公司，而且还是在上海，说明融创这一次是没有想一口吞掉佳兆业，而只是收购了部分相对干净的优质资产。”广州某房企的高层向记者表示，“目前佳兆业这个泥潭有多深还不好说，如果一下子全买下来，风险还是非常大的。”
而对于佳兆业而言，起码现时还没有失去“名号”。按照公告，佳兆业表示，此次的出售项目公司是“鉴于公司出现的债务危机及财政困难，公司将动用出售项目所得款项净额用作一般运营资金用途，增加公司现金流及一般运营资金，以保障公司日常性运营。”也就是说，目前该企业仍然是处于努力谋求财务重组的尝试当中。
“今年起码我们区域公司是完成任务的，集团的财务危机是来得突然但应该还没有到挽救不了的地步。”佳兆业华南某区域公司的负责人向记者表示，如果佳兆业要财务重组，适当卖掉部分资产缓解压力也是可行的方法之一。“这起码比把整个集团卖掉要好。”
市场还有不少“佳兆业”
佳兆业此次面临的“资金链”问题可能并非是个案那么简单。有业内专家就分析认为，目前国内大型房企资金链仍算理想，但是中小型房企则面临着较大的资金压力，在市场中仍然有不少潜在的“佳兆业”。
“大的房企的融资渠道比较多，银行也愿意给它贷款，因为它的风险小，利率也不会给得太高，而且有一些它还可以跨国、出国投资开发、境外融资、发行债券等都可以。但是中小企业就麻烦了。”房地产专家韩世同分析认为，现在不只是佳兆业面临着困境，对于很多中型房企来说，不仅是遇到了发展瓶颈，而是要面临生存的危机。“政府拍地，动不动就要几十亿，很多企业连进场的资格都没有了。”事实上，在去年，一些和佳兆业规模相当的企业都曾面临资金链的压力。雅居乐也曾一度传出到期债务问题，但最终成功延期。
中型房企生存空间被压缩
近几年来，很多中型房企都面临着生存空间被压缩的挑战。“在一线城市通过正常招拍挂拿地基本没有我们的份，都是大企业之间的砸钱游戏。”某家在广州本土发展起来的中型房企董事长在谈起发展前景时就显得无奈。“我们在广州城区要有项目，只能打游击，开发一些大房企看不上眼的小型旧改项目。”而记者发现，现时抢“旧改”已经是中小型房企在一线城市的生存之道。而出现资金链问题的佳兆业，就是典型的代表，其所持有的土地和项目有一半就是这种旧改项目。
“现时出现的危机和过多涉及旧改是有一定关系的。”韩世同认为，佳兆业此次的资金链困境就是生存空间被压缩所导致的。中小型房企争拿旧改项目目的是避开与大房企的正面竞争。但是旧改项目周期比较长，覆盖面广也使得企业难得获得高额的回报。但如果要在一线城市扩张，与大房企正面竞争拿地就成为必然，而这一过程拼的就是“资金实力”，这对于中型房企来说，其风险就随之而生。事实上，韩世同认为，佳兆业资金困境的导火索就是在不合适的时机“抢地”。
记者发现，从去年开始，曾闹出资金债务风波的房企几乎都是从2012年开始大手笔拿地的企业。当时国内房地产行情仍然算是红火，不少中型房企在资金上仍算充裕，都开始在国内各大一线市场以高价拿地。“前年上半年，佳兆业在广州拿地，拿了几幅都是高价的地，有一两个项目已经进入销售和准备销售的阶段，但是由于地价太高，房价也比较贵，怎么卖都很难赚钱。”韩世同认为这些企业缺少大房企的资金实力，重金抢地扩张背负的压力会非常大，如果资金跟不上就会形成连锁反应。文/图 南方日报记者 蒋劲劲 实习生 张帆