房地产新政落地，提振购房者买房信心，改善性换房需求将得到释放。南方日报记者 孙俊杰 摄
3月30日，央行、住建、财税等多个部门就房地产政策接连放出“大招”。其中，房贷政策再度松绑，二套房商业贷款首付最低降至四成；公积金贷款首套房首付降至两成，二套房最低降至三成。新政落地首天，记者走访东莞多个楼盘，发现改善户型的楼盘较为火热。
记者在走访的过程中，发现部分楼盘在营销中心的外围摆放“二套房首付降到四成 房两年免营业税”的广告宣传语，现场的人气较旺。许多开发商表示，此次政策能直接拉动成交，短期内以促销走量为主。另外，记者了解到建设银行、工商银行等银行开始执行房贷新政。
业内观察人士认为，此次政策的出台提振了购房者的买房信心，释放了压抑已久的换房需求，未来有改善换房需求的人群会成为楼市的主流。
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部分银行相继执行房贷新政
3月31日，记者了解到建设银行东莞分行和工商银行东莞分行已经执行新政，二套房贷款最低首付比例由六成降至四成。
“目前，我行已经执行新政，二套房的房贷利率则在基准的基础上上浮10%，而一套房的房贷利率则维持在基准利率。”建设银行东莞分行相关工作人员表示。
工商银行东莞分行也在当天执行房贷新政，该行相关人员回复：“工商银行将认真执行国家有关部门新的住房信贷政策，进一步提升金融服务水平，促进房地产市场平稳健康发展。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付款比例为40%。”
农行东莞分行相关负责人表示：“目前我行还没收到相关的政策文件通知，仍然执行二套房首付六成的旧政。”至于房贷利率，他表示：“目前，农行的二套房的房贷利率则在基准的基础上上浮10%，一套房的房贷利率则可以打9.5折。”
中国银行东莞分行相关负责人则表示：“房贷新政以官方网站公告为准。”不过，截至4月1日中午12点，记者暂未在中行官方网站上发现执行新政的公告。
交通银行东莞分行表示：“目前，还没接到省行的通知，若收到相关的通知会贯彻文件精神。现阶段，首套房的房贷利率在9.5折以上，根据客户资质和综合贡献度而定。二套最低基准上浮10%。”
随后，记者电话咨询东莞银行，该行相关负责人则表示：“目前，我行暂未执行央行的政策。按照以往的惯例，东莞银行都是快速执行央行的政策的。现阶段在等待上级部门的通知，此次或会有变动。”
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公积金中心暂未执行新政
新政规定，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
对此，东莞公积金中心相关负责人表示，暂未收到相关的文件通知，最终以收到政策文件为准。
目前，东莞公积金贷款政策规定，首套房贷款首付比例需达30%，而二套房则首付比例高达50%，个人第三套住房不能申请公积金贷款。相较新政，公积金贷款首套房首付降至20%，二套房最低降至30%。可见，二套房的首付比例由原来的50%降到30%，其影响较大。
记者在走访楼盘的时候，发现了不少市民想通过公积金贷款的方式购买第二套改善性住房，因为政策的执行时间未定，购房者持观望的态度。如市民陈先生欲通过公积金购买价值80万元的二套房，若按照目前的政策，陈先生需要支付40万元的首付款；若执行公积金新政，陈先生只需要支付24万元的首付款，两者相较之下，相差16万元。
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改善性户型看房客增多
据统计，2015年东莞城区全新项目仅7个，加推项目11个，累计潜在供应面积仅94万平方米，同比去年减少17%。瑞峰置业市场研究部统计，3月23日-3月29的住宅成交的户型来看，改善户型的成交比例占东莞住宅各类产品类型成交的34.48%。其中，100-130平方米的住宅成交的套数占19.04%，130-160平方米的住宅成交的套数占10.04%，160-200平方米的住宅成交的套数占5.1%。
可见，目前东莞的多数项目逐渐推出改善性户型，并受到购房者的青睐。东莞的改善户型譬如汇龙湾主推的70-143平方米户型，东城皇马郦宫项目推出146-189平方米四房，天骄御峰目前主推110-145平方米的三四房，北大资源御城的90-130平方米的三四房，恒大华府主推的173-238平方米的户型。
其实，自去年“9·30”房贷政策出台，东莞改善型需求已开始悄然涌动，看房的改善型客户明显增多，开发商在逐渐推出改善性的户型产品。
在新政公布首日，记者发现部分楼盘在营销中心的外围摆放“二套房首付降到四成房两年免营业税”的广告宣传语，现场的人气较旺。
当记者来到位于莞城的恒大华府营销中心，已有部分购房者在询问该楼盘是否执行新政，并在营销中心等待。市民吴女士已然是第二次在看恒大华府的房子，之前因为受阻于二套房首付的原因，未购得房子。当时，现场的营销人员表示：“目前恒大华府暂未接到房贷新政的通知，相关的营销人员正在开会讨论，房价或会有调整。”
随后，记者又来到位于万江的北大资源御城。时值中午12点半，仍然有不少市民陆续前来看房。该楼盘营销人员表示：“今天，前来看房的客户比较多，我都还没时间吃中午饭。另外，大家对昨天刚出台的房贷新政颇为关心。”
市民黄先生就职于万江某企业，趁着下班的时间间隙，前来了解新政落地的情况和看房子。黄先生看中的是90平方米左右的小三房，总房款75万元。“这是我购买的第二套房了，想为家人换个舒适的生活环境。不过现在楼盘还没接到通知是否执行新政，不知道是否政策下来，房价会有所变动。”
东莞中原地产市场研究部分析称，中心城区地块资源稀缺，在供求压力下房价持续上浮，为提高购房者的接受程度，开发商更倾向于设计开发二、三房等刚需户型，而在拥有优质资源的水濂山、黄旗山片区则开发高端大户型产品。
一位业内人士认为，二胎政策放开、认贷不认房新政利好不断，加上二套房首付款的门槛降低，被压抑多年的改善型需求逐步焕发出新活力。另外，从家庭结构演变历程来看，已购房七八年市民会有换房的需求。
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开发商短期内促销走量为主
3月31日下午，万科旗下南部湾万科城、万科金悦香树等在售7个项目同时联合发起“零点行动”，即在4月1日零点前，旗下在售所有产品不涨价、销售中心不打烊，购房者可以下班后到心水楼盘去选房。随后，碧桂园发布消息说：“东莞碧桂园基于社会责任，我们展缓涨价，迫于市场压力，我们仅限一周。”对此，万科、碧桂园表态暂不涨价。
关于“零点行动”，万科东莞公司营销负责人易平安表示：“该活动只是楼盘营销策略，以微信营销的方式吸引购房者，万科的房价在短期内不会上涨，万科还是按照正常的营销模式销售。”
关于新政落地对楼市影响，万科方面回复：新政策的出台，整体来看对首置、首改的客户提供了有利条件，缓解客户首付过重的压力，同时也解放了部分由于税收而受到抑制的首改需求，但具体还得要看地方政府的实施细则。
恒大集团东莞公司品牌经理魏煜说：“目前，恒大的楼盘是否涨价还没定下来。楼盘销售宣传楼盘预计涨价只是一种营销手段，给购房者施压购房压力。”
广东置荟星城投资开发集团有限公司副总经理欧鹏认为，此政策对整个房地产都是利好的，可以从以下几个方面分析：首先，新政降低了购房者买房的门槛；其次，该政策有利于去库存；再者，新政激发了房地产的活跃度。另外，从开发商的角度，此政策让开发商的现金流更加宽裕。“我建议开发商不要持有过于乐观的态度，应以促销走量为主，不要贸然提高房价。”欧鹏说。
名巨中央市场营销总监舒小剑认为，二套房的首付款降低至四成，对开发商和购房者来说都是利好的消息，是鼓励性的政策。2014年，东莞楼市的不景气，导致了很多开发商没有完成销售任务，此次政策的出台给楼市打了一剂“强心针”。
他预计，2015年，在楼市政策频密出台的情况下，无论是成交量或成交金额都有显著的提升。尤其在今年第一季度和第二季度，东莞楼市的成交会有所变化的。不过，鉴于销售压力，大部分开发商会以促销为主。
东莞房地产行业协会秘书长陈骏良表示，开发商是否涨价，视乎每个盘的具体情况而定的。不过开发商会谨慎控制价格的，不会出现大幅的“涨价潮”，以“走量为主”。
他说：“开发商要面对现实。目前，东莞的库存较高，今年推盘的项目也较多，开发商都会以‘紧捉客源’促销出货为主的。在稀缺片区，楼盘的价格或略微调整；在镇区，楼盘的价格上涨空间不大。”
据统计，截至今年2月28日，东莞住宅市场库存量为614.33万平方米，环比上升3.13%，同比上升27.11%，并创下历史新高。根据过去一年的市场消化成绩计算，2月东莞住宅市场消化周期为12.1个月，消化周期已持续3个月拉长。
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购房少了首付款多了按揭款
按照房贷新政，二套房商业贷款首付最低降至四成，具体能给市民带来多大实惠呢？我们一起来算笔账：若市民有换房需求，欲购买一套价值100万元的房子，若按照旧房贷政策，需要付首付款60万元；若按照新政策，只需要付40万元的首付，相较之下，减少了20万元的资金成本，大幅降低购房者的买房成本。
一位业内人士表示，二套房首付降至四成，会激活相当一部分改善置业需求，尤其是对于手头较紧的客户。
不过有部分市民吐槽：“二套房首付门槛是降低了，但是按揭款却增多了，房贷会增多，还得多支付银行利息。”
若价值100万元的房子，按照等额本息、最新的基准利率的贷款计划，商业贷款20年，如果按照支付四成首付计算，贷款总额60万元，还款总额1023370.54元，支付利息款423370.54元，月还款4264.04元；如果按照支付六成首付计算，贷款总额60万元，还款总额682247.03元，支付利息款282247.03元，月还款2842.7元。两者相较下，执行房贷新政，购房者则少付出20万元的首付款，但是购房者月还款得多支付1421.34元。
对此，一位资深业内人士认为，对于刚需和改善型人群来说，购房者的支付能力是制约其买房的原因。虽然每月支付的月供增多，不过可能发生通货膨胀和房价上涨因素，长远来看，这实际是降低了购房者入市的门槛和成本。该项政策出台之后，首付比例有所降低，有助于提高购房者的资金杠杆，撬动更多住房消费。
撰文：
南方日报记者 叶永茵 郝金朋