楼市松绑政策轮番出台，市场真的回暖了吗？叠加效应下，房价会不会重现2009年的大涨？“3·30”楼市新政出台后的十多天里，这两个问题的“热度”在房地产圈居高不下。有不少购房者尤其是改善需求者在经历了最初的兴奋劲后慢慢冷静下来掂量：到底该不该出手？
本报记者 喻雯
改善需求释放，多数购房者仍在观望
“3·30”楼市新政出台已有十多天，一直想换套学区房的袁明觉得买房门槛降低，该出手了。最近几天他一直在看房子，看了多套房子，仔细算算账后，他的兴奋劲慢慢缓和，冷静下来掂量了下自己的钱袋子：二套房首付比例降低至40%，首付压力减小了，可是贷款相应多了，每月的还款压力大了，以他看上的150万元的房子为例，首付款虽然交上60万就行，但是90万的贷款让他倍感压力山大。
袁明也说出了不少二套改善需求购房者的心声。既然是改善需求，对房子的地段、配套、学区等要求都要高一些，想选一套特别中意的不是容易事。“我现在有套房子住着，想再等等看，贷款利率还能不能降。”
舜华路附近一楼盘面向的是改善型需求，户型在120平至140平不等，相对刚需来说，受“救市”政策影响较大。但是现场负责人并没有“强烈”感受到政策的利好，来访量虽有所增加，但是真正成交的量没有预期的高。“有带动，但效果没有那么虚火。”
“3月市场确实有所回暖，但是我们的预期并不乐观。”省城东部一家大型房企的营销负责人坦言，他们的项目定位是二次改善型需求，但是目前还在做优惠促销。“我们现在比较务实，既然需求量释放出来了，我们就得抓紧时间出货抢人促成交。”
每次楼市政策的发布，都会有一个过渡的窗口期。市场上各种微妙的波动都会影响到购房者敏感的神经，近期更是有一些开发商打出了涨价的宣传，“喊”大家抓紧买房。事实果真如此吗？
“对于涨价，有的房源因位置户型不同，出现小幅的上涨很正常。”省城西部一家大型房企的负责人说，他们也采取过一种“既定的营销策略”：把价格提高后再做打折优惠，或是取消部分力度过大的折扣。“这是开发商跟购房者打心理战，为了刺激观望的人尽快下决心采取的一种博弈策略。”
从世联地产监测市场来看，涨价“发声”的项目是极少数，大部分开发商没有这种打算。“库存那么大，谁涨价就会被抢走客户，多半是造势、促销策略。”
省城资深地产评论人赵鲁梁坦言，面对楼市利好政策，开发商态度还是比较积极的：去库存和保持市场热度抓住出货窗口期更要紧。“开发商逐渐适应了市场的‘新常态’,利润上做出些让步，跟购房者良性互动，换来自己的实际成交才是关键。”
一季度成交同比增八成，市场在“恢复”
事实上，在3月30日楼市松绑政策之前，2月5日起银行降准、降息等政策也轮番出台。如此密集的程度在一定程度上改变了老百姓的预期，促进了楼市成交。
济南住宅与房地产信息网数据统计，济南新建商品住宅三个月分别网签成交7194套、3267套、6818套，共销售17279套，比去年同期的9569套增长80%。
同比成交接近翻一番，救市如此奏效吗？世联行山东区域董事总经理朱江觉得与市场直观印象不大相符：“去年四五月份开始，杭州等地爆出砸售楼处等事件，房市遇冷，至今也未根本扭转。从直观上看，今年一季度明显好于去年第四季度，但应不如去年同期。”
朱江认为，今年的市场“回暖”，准确地说应该叫“恢复”，政府的政策在中间起了重要作用。这不叫救市，而是给市场松绑，接近恢复正常水平。“叠加政策刺激下，一年来积压的需求集中释放也是数据冲高的一个原因。”
去库存还需七个多月，房价将长期平稳
二套房首付比例降至四成、营业税五改二……此次叠加政策的出台，让不少人不禁与2008年金融危机过后的救市政策联想起来。“我印象最深的是，2008年下调首付款比例之后，房地产市场迎来爆发性增长，房价一路飙升。如今在多重救市政策的持续刺激下，房价会不会重现2009年的大涨态势？”不少市民表达了这样的担忧。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗认为，房地产新政贷款、税收等政策的叠加出台，对市场是一种利好消息。目前的市场主要是三大问题：价格及成交的下行压力，市场去库存速度较慢，房地产投资预期的下降。
“此次政策叠加出台，有利于延缓、帮助三大问题的解决，但是却很难根本扭转。现在有些人说房地产的春天来了，我觉得是一种不恰当的盲目乐观。”
从济南的房地产市场供应来看，仍是刚需为主，统计显示，2014年普通住宅的成交120㎡以下的占57%。“2015年济南房地产市场的产品结构会发生比较明显的变化，改善型产品的比重有所增加。”首席分析师王伟分析，随着这一波重磅的政策利好，受益最大的将是改善型为主的楼盘和潜在的供应。
据统计数据，截至2015年3月，济南的商品房库存量为473.2万平米，去化周期为7.1个月。“库存统计是2010年1月1日开始计算，用取得预售证的面积减掉已经网签的面积所得，去化周期是用当前存量除以过去12个月的月均去化量而得出的。”首席分析师王伟认为，济南的库存量较大，去化周期缩短说明过去12个月的月均去化量高，总体处于一种正常的消化周期。
“对于济南的房价来说，我们认为还是会相对稳定。”王伟说，刚需为主的市场基础不会发生改变，而且随着二手房的大量入市，对于刚需首套房来说，可选的空间更大，刚需市场竞争更加激烈；对于改善型住宅来说，随着年中一批新的中高端项目的入市，供应量会增大，短期可能存在涨价空间，但是长期来看，还是会比较稳定的。