新浪乐居讯(文/温巧平) 号称楼市避风港的深圳，已持续低迷半年。自楼市信贷紧缩苗头起，深圳即现投资客“恐慌”性抛盘，紧随基准利率“全线失守”，楼市成交达2008年来历史低位，中介被拖欠巨额佣金，不得不带头喊开发商降价，最后直逼龙头中介“卷铺盖走人”。
另外，2014年上半年深圳住宅用地继2010年以来首个半年度“零出让”。开发商推盘意愿及市场访客量均达2008年来历史低点，开盘均为挤牙膏式放量，上半年新房共成交16224套，半年成交仅占2013年全市成交的33%，成交均价22577元/平米。
深圳半年大事件：投资客抛盘、基准利率“失守”、龙头中介带头喊降价、中介关门
自央行5月份喊话后，各地“明紧暗松”政策相继出台，业内预计将有30个城市年内取消限购。但深圳政府发布今年调控计划时明确表态，会坚持限购。从时间顺序来看，深圳楼市下行已成铁板钉钉的事实。
4月29日，投资客集中抛盘。一投资公司将手中约150套房源集中放出，售价约2-2.3万元/平米，这批物业是该投资公司在2009年时，以1.7万元左右的成本整体买入。景田片区鲁班大厦有33套二手房源同时放售，业主也是一家投资公司。而在上个月时，另一家投资公司一次推出88套位于莲塘的二手房源，在“一天之内被抢光”。
5月12日，深圳首套房贷基准利率全线"失守"。乐居记者走访深圳14家银行，利率最高为平安银行上浮30%，信贷进一步收紧，截止6月中旬深圳最后一家仍可做商业房贷基准利率的邮政储蓄银行正式取消基准，利率上幅5%。
6月前两周，中原成交转化率达两年来历史低位。中原(深圳)地产报告显示，6月前两周的房客量日均环比降幅达8%，成交转化率维持在约每80人才成交1单的历史低位。
6月10日，中介喊开发商降价。在深圳中原地产2014年中媒体交流会上，深圳中原董事总经理郑叔伦表示，深圳房价的实质性下调已经开始。自今年起，楼市将进入了为期长达2-3年的调整期，到2016年初都不会回暖。
6月19日，中介关铺潮再现。喊完开发商降价，中原就跟乐居记者确认，已经在清算关铺，目前已关铺有6家，中联地产已关地铺5家，业内称中原地产以实际行动唱衰楼市。
上半年，央行动用多项政策对经济进行“微刺激”。年初到3月，央行施行“宽汇率、稳货币”的货币政策。其中，央行分别在4月、6月两度定向降准，都被看为是楼市微刺激手段，但实际成交数据表明，央行喊话已被无视。
此外值得注意的是，5月12日，央行主持召开住房金融服务专题座谈会，强调优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，而与此同时，深圳房协也密邀本地开发商大佬喝茶，开发商称此次谈话纯属给放心丸，但是放心丸吃不吃得下还是看市场给不给力。
新房：楼盘暗降花招百出 开发商推盘意愿创新低
上半年，深圳新房市场处于风雨飘摇时期，据中原地产数据统计，2014年上半年新房共成交16224套，半年成交仅占2013年深圳全市成交的33%，成交均价为22577元/平米。
其中，一季度成交8313套，环比降近4成，开年一场“倒春寒”，给坐等卖房收钱的开发商当头一棒，二季度成交更是惨淡，仅7911套。为回笼资金，降价促销形式百出，“9字头均价"、“零首付”、“16万首付”、"房贷利率9折优惠30年"等暗降手段已经在上半年新盘促销战中演泽得淋漓尽致。
分月来看，一季度受长假期影响，新盘亮相节点按步就班。4月，开发商挤在春交会前放量，推售5086套房源为半年最高位；5月，春交会节点未能重振市场信心，加上一季度成交低迷，开发商不得不重调节点，原本计划20个项目入市，最终也只有12个项目如期开盘，推盘量为2554套。6月，批售3114套，但入市只有2604套。
二手房：深圳楼市价格调整将全面铺开 访客量降至历史低位
2014年上半年二手房市场受新房市场观望影响，成交集中在3、4月份，直到6月份，二手房置业者也开始加入观望潮。据中原地产统计，2014年上半年共成交26699套。其中，一季度二手房共成交14101套，环比下降超3成，同比高位下降5成。其中，住宅成交12358套，环比分别下降，32.29%，同比下降约56%。
深圳新浪乐居综合整理
在当前信贷紧张情况下，二手房置业主与银行谈判能力减弱，二手房成交量与新房相比降幅明显。
5月，降价的口子终于被撕开，中原领先指数在连续上涨26个月后首次出现下调，转入下降通道。6月中原经理指数和中原报价指数也在不断下探，接近历史新低，业主下调的幅度正在逐步扩大，且下调的范围也在全市范围内铺开。
深圳中原监测数据显示，不仅在售一手项目的日均访客量仍维持在5人以下的历史低位，二手住宅市场的访客量也在持续下降，去年下半年至今访客量已减少逾2成。
对此，中原分析师称，随着未来较长时间的成交低迷，预计接下来的三季度将会有越来越多的开发商和二手业主，加大价格让利空间，促使房价回调到合理的区间。
2014上半年深圳30宗土地出让金418亿 住宅用地“零出让”
造成深圳楼市神经脆弱的直接主因为信贷紧缩，另一原因在上半年土地市场成交中可见端倪，上半年土让交易商业办公用地占据八成，住宅用地继2010年以来首个半年度“零出让”。
上半年深圳共成功出让土地30宗，另有11宗流标，卖地收入为417.6亿元，较去年同期45亿元增长了8.3倍。在418亿的出让收入中，商业办公用地占据八成，为334.5亿元，仅1月23日前海地王拍卖金额就达134.1亿元，占比高达32%。但据中原地产分析，从6月开始，土地市场已有降温迹象。
另外，6月深圳市规划国土委发布《深圳市住房建设规划2014年度实施计划》(下称《计划》)。《计划》指出，今年深圳将新增安排建设商品住房5.7万套、建筑面积520万㎡。
据了解，深圳土地市场住宅用地供应越加稀缺，旧改已成房企拿地的不二之选。可预见，未来几年，城市更新仍将成为众多房企争相进入的领域，并将成为土地市场供应主流。
业内：上半年市场有价无市成交惨淡 下半年将进入妥协期
对于深圳2014年上半年的成交数据，美联研究中心主任徐枫认为，现市场成交不理想，主要由于供应不足导致，但下半年行情会有所好转。对于是否适合买房，在徐枫看来，市场这只“看不见得手”威力大增，正开启自动筛选功能，房地产在无形中拉大阶层分化。
“深圳下半年暂时看不到利空政策出台，且首套房套利率上涨属于中长期，对于是否适合入手，要根据个人买房迫切性与支付能力考虑。现深圳部份版块，尤其在城郊结合部房价下调空间在下半年将会进一步拉大。”徐枫分析道。
对于市场议空间将进一步拉大，中原(深圳)总经理郑叔伦持同样观点。郑叔伦于6月19日因关铺事宜接受乐居采访时回应，市场成交惨淡，关铺实属无奈。7月1日，郑叔伦再次接受乐居记者采访时则表示，6月份暂无新增关铺数量，但同行反映却是更加悲观，乐居记者走访地铺时也发现一些单个的小中介已经开始加入“拉闸”潮。
郑叔伦同时指出，深圳上半年的成交数据达2008年来最低位，价格却处于2008年以来最高点。“高楼价，低成交量，证明有价无市。”上半年博弈已到白热化阶段，但下半年开发商为回笼资金，将不得不以价换量，激发出购买欲。因此，在郑叔伦看来下半年价格会进行缓慢下调，下调空间将会进一步拉大。