本周，大鹏新区管委会发布最新公告，将对四个重点区域商业项目公开征集运营商。这是大鹏新区启动国际生态旅游岛建设后，首次公开对外大规模招商。
四项目同步启动征集运营商，总建面3 .51万平方米
据介绍，此次启动征集运营商的四个重点区域项目，包括沙鱼涌文化旅游景区项目、较场尾配套餐饮商业项目、下沙新村裙楼商业项目以及坝光新村东区商业项目。
而这四个项目亦各具特色，其中沙鱼涌为大鹏首个古村落改造示范点，较场尾因特色民宿集中被誉为深圳的“鼓浪屿”。而下沙新村与坝光东村是围绕深圳市重点工程重建的拆迁安置区，与前两个项目不同，后两者运营功能主要为社区商业，以满足社区及其周边居民对生活配套的需求。
从招商范围看，面积最大的是坝光东区商业，含公共配套面积，共约1.7万平方米。其余三个项目，依次为沙鱼涌运营范围7000平方米景区物业、下沙新村裙楼商业建筑面积约6300平方米，而以餐饮为业态主体的较场尾商业运营面积约4800平方米，四项目总建面3 .51万平方米。但比较特殊的是，竞得沙鱼涌的运营商还将获得约1公里长的大鹏湖湾沙滩海域的整体运营管理权。
方案将兼顾运营商、政府、居民三方利益
“‘保护优先，科学发展’是大鹏新区四个项目启动运营招商的原则，我们也不希望‘大拆大建’，而是给市民留一个子孙后代原生态的记忆。”大鹏新区经济服务局局长曾国中说。
大鹏新区的公告显示，运营商企业可申请四个项目整体运营，或部分项目运营，各项目涉及详细运营费用另行协商，以最终签订的协议为准。而曾国中透露，目前已有数家有兴趣的运营商前来洽谈，其中不乏有对四个项目整体运营有兴趣者。
从公告看，四个项目除了沙鱼涌文化旅游景区外的运营时限为13年外，其余3个项目的运营时限均为10年。大鹏方面解释，沙鱼涌古村落是2012年开始签约，到现在已经过去2年，因此与原村民协商后将首次签约的运营时限定为13年。而按计划，该项目将于8月份完成改造，9-10月份运营商即可进驻。
就一般的商业运营经验看，3-5年是培育期。曾国中表示，目前新区及股份公司正与有意向的企业洽谈，新区将听取企业意见制定相应的扶持政策，兼顾运营商、政府、原居民三方利益，寻找平衡点。“新区希望运营商更能引进旅游相关服务设施以及品牌商家，目前看有兴趣的运营商思路都非常开阔。”他表示，考虑到前期运营商需要投入不少的资金进行基础设施建设及改造，后续运营商与村股份公司签约时，将有更详细的协商方案，保证村民、运营商双方权利。
项目介绍
沙鱼涌文化旅游景区暨湖湾沙滩海域运营项目
首个古村落示范点，商业业态需围绕文化、旅游定位
沙鱼涌是大鹏新区首个古村落改造示范点，其位于葵涌土洋社区，有着丰富的山海资源及历史人文资源———肇始于明代年间的盐埠，已有长达500年的历史。在上个世纪初至30年代，这里是宝安、惠州和东莞等地重要商埠口岸和货物集散中转地。这里还是1946年东江纵队北撤山东登船地点。
新区已投入近3000万元对片区的市政道路、管网、登山径、广场、渔民文化中心等配套设施进行建设和改造，并对村内建筑进行复古修缮和加固。
本项目招商范围为沙鱼涌文化旅游景区及7000平方米物业和湖湾沙滩海域整体运营管理。按照要求，运营商必须建设引进项目公共配套服务设施，须包括爱国主义宣传教育中心、游客服务中心、渔民文化中心、邮政便民点、银行(或A T M )服务点、便利店、公共厕所等。运营模式需依据定位要求，在业态上，统一引入集商业、旅游、特色餐饮、民俗文化、海上休闲、创意设计等。
较场尾配套餐饮商业项目民宿集中，
商业业态以餐饮配套为主
较场尾村东朝龙岐湾，与南澳新大及七娘山隔海相望，海岸线约3公里。近两年来，较场尾独具特色的民宿已经从十多家发展至近200家，被誉为深圳的“鼓浪屿”。
片区规划的餐饮及商业服务配套建筑坐落在鹏城社区较场尾河北边两岸，位于入村主道与村内主道交叉口。项目总建筑面积约4800平方米，预计8月份完工交付使用。本项目招商范围为较场尾配套餐饮商业区约4800平方米物业整体运营。
根据要求，运营商必须建设和引进公共配套服务设施，包括游客服务中心、邮政便民点、银行(或A T M )服务点、公共厕所、品牌社区影院、连锁药店、连锁便利店等。引入的商业业态以保障较场尾社区居民与景区游客餐饮需求为主，配备大众餐饮、精品餐饮与特色餐饮区，确保较场尾景区旅游旺季期间具备每天接待6000人左右的餐饮服务能力。
下沙新村裙楼商业项目
业态以保障下沙新村及周边社区居民的日常生活需求为主
下沙新村位于大鹏新区大鹏办事处王母社区。项目总用地面积6.7万平方米，总建筑面积18.6万平方米。其中商业建筑面积约6300平方米，分为两个区域。西北区域商铺共有21间，每间商铺面积约50平方米。西南区域商业总面积为5125平方米。本项目招商范围为裙楼商业，建筑面积约为6300平方米。
“以往下沙新村仅有简单的小卖部，几乎没有商业可言，买菜都需要走3-4公里。”下沙村股份公司相关负责人介绍，项目业态以保障下沙新村及周边社区居民的日常生活需求为主，引入贴合居民消费的日常百货、餐饮、休闲娱乐、文化教育等配套商业服务业态。因此，在招商要求上，项目特意提及了社区自助图书馆或书店。
坝光新村东区商业项目
应保证引入一家连锁超市和一家品牌社区影院
项目位于大鹏新区葵涌办事处丰树山片区，总用地面积21.1万平方米，商业建筑面积为13341.69平方米。项目招商范围为坝光新村东区商业面积和公共配套面积约1.7万平方米。
坝光新村共有4000余户居民，入住人口将达2万-3万人。按照要求，运营商必须建设和引进项目公共配套服务设施，包括邮政便民点、银行(ATM )服务点、连锁药店、连锁便利店、社区自助图书馆或书店等。同时，应保证引入一家连锁超市和一家品牌社区影院。
相关负责人表示，运营商须保证引入的商业业态，既能满足坝光新村及周边居民的日常生活必需和娱乐、教育、休闲的需要，又能适应社区居民新型的消费需求，将居民生活融入城市化进程中。
专家观点
注重大众化、家庭化的休闲娱乐
谢永明 深圳市零售商业行业协会副秘书长
我对大鹏商业发展有几点建议。一是未来大鹏有着国际海滨区域发展方向，但目前交通和配套设施还不具备，眼前的消费主体还是深圳及周边城市居民。在这种情况下，整体规划布局要注重大众化和家庭化的休闲娱乐，这样更现实。二是根据不同区域主题化和特色化，形成不同类型，例如有休闲度假疗养类型、主题乐园型等。第三，这几个商业面积不大是一个软肋，所以要做好区分，将人文景观和自然观赏相结合。
此外，餐饮是海滨旅游的重要部分。大鹏的海鲜特色餐饮发展时要注重卫生品质，形成品牌，加强积极的传播效应。
最后，商业要注重安全和环境，包括交通安全和整体环境安全，注重道路和绿化规划，提高服务水平和服务质量。无论是运营商和日后的招商都要保证商品质量，通过新区政府有形之手，吸引连锁、正规的企业来完善区域配套设施，做好企业前三年培育期工作。
大鹏发展旅游业，核心要点是共享
孔祥伟，深圳市城市规划设计研究院城市设计三所所长
大鹏新区旅游是人文、生态、经济、民生等综合因素形成的独特路径，这也导致了它具有独特的发展模式，这一模式的核心要点就是共享，包括价值共享、成果共享、利益共享。这在此次招商的四个项目中都有所体现和尝试。
深圳三十年发展很快，对都市人，它是一个混凝土森林的印象。每个人都希望去到一个自然、历史等元素集合的地方。较场尾就集中体现了都市人消费、审美倾向。其实，大部分来大鹏的人，都不愿意住星级酒店，而是选择民宿，可以想见深圳人是多么热爱这种生活态度。但这个地方再喜欢的人，也会感觉到一点不足。有了自然资源，但衣食住行的必需品，就缺了。因此，大鹏新区为了让这个片区更有价值，提出了片区改造升级的服务。下沙和坝光是社区商业，但同样具有旅游价值。