罗湖成深圳“以租养房”最理想区域 投资占比达69%

 每年春节后，务工返城人群都会催生大量租赁需求，今年也不例外。自开工一周以来，深圳租赁市场成交火热，据深圳中原研究中心统计，近一周租单比去年周均租单高出两成。租赁市场的火热也带来了租金的水涨船高，与1月相比，部分热点片区如翠竹、南油和皇岗租金涨幅近两成。租金的连年上涨催生了一类“以租养房”的投资客：通过购买一套住房，然后租赁出去，以租金还月供。

  从区域分布来看，投资客集中在罗湖，住房投资占比为23%，其中春风路和火车站片区投资占比分别高达69%和42%，而宝安的投资占比处于全市低位水平。在限购政策下这些片区住房投资占比依然如此之高可以从养房的负担与收益(即月供与房租)来分析：由于近年部分片区租金大幅上涨，租金足以抵消月供，在这些片区可以实现“以租养房”。

  深圳仍有“以租养房”获利空间

  在深圳现行政策下，购买第二套住房首付需要七成，那么假定房屋总价的三成靠房贷，贷款期限30年，采用等额本息还贷方式，按照目前的基准利率6.55%计算，那么还款总额约为贷款总额的2.3倍，以此计算，房贷月供=总价*0.3*2.3/360。我们可以用养房负担比(月供/租金)作为能否实现“以租养房”的依据：如果养房负担比等于或小于1，能够实现“以租养房”；如果大于1，则不能实现“以租养房”。

  根据以上计算规则，计算出深圳各区的养房负担比如图1所示。整体来看，全市的养房负担比小于1，表明深圳仍然有“以租养房”的获利空间，这也是投资者身影挥之不去的重要原因之一。

  分区来看，除盐田外，原关内三区养房负担比均小于1，这与关内房租涨幅直追房价涨幅密切相关，表明关内可以实现“以租养房”；原关外的龙岗养房负担比等于1，即租金正好抵消月供，也能实现“以租养房”；而宝安养房负担比大于1，原因在于受前海规划利好，使得区域价值大力提升，吸引不少人群前来置业，房价也水涨船高，2013年该区房价涨幅23.9%，而受地理位置局限，租金涨幅仅为14.6%，租金涨幅大大低于房价涨幅，导致养房负担比大于1，所以该区投资占比相对较低。

  罗湖成“以租养房”理想投资区域

  通过对小片区的分析，我们依然发现投资占比较高的小片区往往具有较低的养房负担比。如表1所示，养房负担比排名前十的片区中有六成是豪宅区，其余的是属于学位区的百花片区，身处科技园的南硅谷片区、邻近大学城的桃源村片区和受前海规划利好的宝中区，这些片区的区域价值决定了房价处于高位水平，但租金涨幅并不高，这些片区的投资占比相对较低；

  而养房负担比排名后十的片区中有八成来自罗湖，这与罗湖的楼市现状密切相关：楼龄普遍较老，房价处于关内较低水平，但商业氛围浓厚，交通便利，吸引不少租客，房租涨幅较高，导致养房负担比普遍较低，是实现“以租养房”的理想投资区域。

  可见，能否实现“以租养房”是投资者重点考虑的因素。从以上分析中还可以看出，原关内尤其是罗湖的很多片区养房负担比小于1，是“以租养房”的最理想区域；而原关外的龙岗养房负担比等于1，也基本能实现“以租养房”；而宝安养房负担比大于1，不能实现“以租养房”，住房投资氛围也相对冷淡。